短短數(shù)日，房企在銀行間市場發(fā)債悄然走暖，只不過主角是清一色的國企央企。

行業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自11月10日以來，有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。而就在11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，多家參會房企稱，計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

“房企融資環(huán)境確實有所好轉(zhuǎn)，銀行間市場率先放開，但近期公布的發(fā)債計劃，很多是之前已有備案，現(xiàn)在加快審批通過。此外，ABS發(fā)行也微幅回溫。”有券商人士稱。

有銀行界人士同樣表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，爭取業(yè)績“開門紅”。不過在客戶選擇上，更傾向于信用資質(zhì)較好的國企央企。

對民營房企方面，盡管金融機構(gòu)的態(tài)度有所好轉(zhuǎn)，但融資整體回暖尚需時日。一家大型民營房企人士稱，行業(yè)融資確有好轉(zhuǎn)信號，包括中期票據(jù)發(fā)行加快、房貸基本面好轉(zhuǎn)等。但當(dāng)下，銷售市場遠比數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的冷清，民營房企除了融資艱難，仍然面臨規(guī)模被動收縮的現(xiàn)實。

融資市場現(xiàn)積極信號

11月16日，建發(fā)地產(chǎn)公布了一份中期票據(jù)募集說明書。該公司計劃發(fā)行規(guī)模4.4億元的無擔(dān)保債券，期限5年，擬全部用于償還到期債務(wù)融資工具。

建發(fā)地產(chǎn)的融資動作，僅是近期房企“發(fā)債潮”的縮影。據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，11月1日～9日，房企披露的銀行間市場發(fā)債計劃，不超十筆；但從10日開始，各路央企國企、地方城投密集涌現(xiàn)，公布中期票據(jù)、超短期融資券等發(fā)行計劃。

11月11日，保利發(fā)展（600048.SH)披露2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，發(fā)行金額20億元，期限5年，保利擬將募集的20億元用于償還銀行貸款。

隨后，招商蛇口(001979.SZ)一口氣公布了60億規(guī)模的融資計劃，包括30億元中票,擬用于償還其它債務(wù)融資工具；30億超短期融資券，擬用于償還“21招商蛇口SCP002”債券。

除了上述規(guī)模型房企，地方性城投公司也動作頻頻，常州城建、鎮(zhèn)江城建、烏魯木齊城建、漳州城投、泰興城投、濟南城建、宜春城投、柳州建投、毫州城建、北京城投等公司，均公布已發(fā)行或擬發(fā)行的融資計劃，其中多筆規(guī)模超10億元。

據(jù)克而瑞研報，這些林林總總的發(fā)債計劃，總規(guī)模已近300億元。而在過去10月份，房企境內(nèi)發(fā)債總額也不過203億元。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月單月，房企境內(nèi)債券共發(fā)行25筆，發(fā)行規(guī)模約203億元，環(huán)比下降51.1%，同比下降43.6%。

轉(zhuǎn)折點似乎是從11月9日開始的。那天，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，多家大型國企及民營房企參加，被業(yè)內(nèi)視作融資環(huán)境“解凍”的信號。從當(dāng)下情況看，銀行間市場發(fā)債確實有所回溫，不過受惠的多是國資房企。

“整體來看，銀行間市場融資正在好轉(zhuǎn)，央企國企信用資質(zhì)比較好，率先有所動作。”一位不具名的券商人士表示。有房企人士同樣稱，現(xiàn)在中期票據(jù)發(fā)行有所回溫，國慶以后，資金面轉(zhuǎn)變便出現(xiàn)苗頭，有銀行的貸款不再那么緊。

銀行間債券市場，指具有法人資格的非金融機構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據(jù)、中小企業(yè)集合票據(jù)、超級短期融資券等。

值得注意的是，當(dāng)前房企融資環(huán)境的變化，并不代表政策出現(xiàn)大面積松動，而是對房企合理資金需求的滿足，且銀行在風(fēng)險偏好上更加嚴(yán)苛，受惠的仍是資質(zhì)較好的房企。

‘當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府信用進行背書，未來是否能擴大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)，仍有待觀察。”克而瑞認為。

整體而言，“三穩(wěn)預(yù)期”仍是政策的主基調(diào)。11月12日，銀保監(jiān)會召開黨委擴大會議，會議強調(diào)要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

民營房企融資逐步破冰

11月9日銀行間市場交易商協(xié)會召開座談會后，有相關(guān)房企代表向第一財經(jīng)透露，后續(xù)短融及中票都有望向民營房企放開。

值得注意的是，近日，金科股份的一筆美元債發(fā)行計劃，受到市場關(guān)注，有觀點解讀為“房企融資好轉(zhuǎn)的信號”。這筆高等級債券，發(fā)行總額不超8億美元，期限預(yù)計不超過5年期，募集資金主要用于發(fā)展城市更新項目。

在中資美元債市場動蕩之際，這筆債券發(fā)行計劃是否有信號意義？貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，房企境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個位數(shù)；境外融資規(guī)模約101億元，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。

“之前房企海外債發(fā)行量斷崖式下跌，主要是因為一些公司存量債券價格下跌過大。發(fā)債有個前提，需要發(fā)行人旗下債券價格較為穩(wěn)定。如果債券價格下跌太大，投資者為什么不從二級市場上買？”有業(yè)內(nèi)人士表示。

一位券商人士同樣認為，海外債市和銀行間市場是兩個邏輯，國內(nèi)受監(jiān)管因素影響較大，而海外債市場更遵循市場邏輯。房企能否發(fā)債，要看投資者是否買賬。金科上述發(fā)債動作，更多是公司性質(zhì)行為，受企業(yè)自身資質(zhì)影響較大。

據(jù)悉，這筆美元債還處于申請階段，能否成功發(fā)行、后續(xù)用途如何，存在不確定因素。“還是要看企業(yè)自身的運營能力，穩(wěn)健型房企在融資端受到的支持也大。如果存在明顯問題，現(xiàn)在這個節(jié)點很難發(fā)出來，或者需要付出較高的成本。”

“現(xiàn)在還不能太樂觀，房企融資仍是冰火兩重天。”另一名券商人士稱。

克而瑞也認為，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，主要在于當(dāng)前房企的流動性問題發(fā)酵未見底；另外政策在預(yù)售資金監(jiān)管層面較嚴(yán)，房企仍面臨著層層限制。當(dāng)前政策密集發(fā)聲，主要意在維穩(wěn)，房企仍應(yīng)積極降負債，加大現(xiàn)金回款，保證資金鏈安全。

“四季度房地產(chǎn)行業(yè)融資仍會保持較平穩(wěn)運行，不會出現(xiàn)大幅回升，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的改善，旨在保障房企合理的融資需求和剛需群體的信貸需求，根本目的在于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴第一財經(jīng)，穩(wěn)健型民營企業(yè)仍有一定機會，受投資市場風(fēng)險偏好影響，運營穩(wěn)健的房企更為受益。

對許多民營房企來說，除了緊張的融資環(huán)境，銷售市場大幅走冷，更讓他們頭疼。“最近市場壓力太大了，大家預(yù)期都不好，消費者也不敢買。”有房企人士稱，今年下半年開始，民營企業(yè)極少拿地，將面臨規(guī)模的被動收縮。

標(biāo)簽： 房企 融資