政策密集發(fā)聲之下，涉房類融資環(huán)境有所回暖。

一方面，房企銀行間債券發(fā)行提速。第一財經根據Wind統(tǒng)計，截至11月21日，本月房企計劃發(fā)債規(guī)模已達296.70億元，明顯超過10月份房企境內發(fā)債總額。

另一方面，銀行間市場發(fā)行的RMBS（住房按揭貸款資產證券化產品）規(guī)模也在放量。Wind數據顯示，截至目前，11月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模達814.09億元，是前一個月發(fā)行規(guī)模的近四倍，而RMBS的放量發(fā)行有利于銀行騰挪房貸額度。

近日來，房企融資松動的消息頻繁刺激市場。11月19日，港股、A股地產股再次領漲。

在業(yè)內人士看來，近日監(jiān)管部門多次提及促進房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，政策端風向有所緩和，以積極重塑市場信心，維穩(wěn)房地產。基于此，多種市場融資渠道有望“解封”。不過，也有觀點稱，由于房企的流動性問題發(fā)酵未見底，此次政策邊際放松的口子不會開得太大，房企仍面臨著層層限制，當前融資端口的破封更多是針對經營狀況良好、資產優(yōu)質的企業(yè)。

融資環(huán)境趨暖

上周有消息稱，有銀行總行向分支行發(fā)令開放國有房地產企業(yè)授信，給予專項政策支持，并為國有房地產企業(yè)開出融資“白名單”。11月19日午后，二級市場異動，A股大金融及地產板塊集體拉升，其中多股漲?；虮平鼭q停，港股內房股也集體大漲。

第一財經記者向多位銀行人士求證，均回應稱未接到通知。某股份行內部風控人士表示，“沒聽說過”。

日前，中指研究院一份內部會議紀要顯示，房地產行業(yè)的信貸改善政策正在加速落實，多家機構已在執(zhí)行和落地，但傳導至市場端仍需過程，且不同區(qū)域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放松空間有限。

中指研究院風險測評結果亦顯示，房地產行業(yè)整體抗風險能力降低，抗風險更強的國企正受到更多金融機構的關注。

此前，受房企債務違約影響，多家房企信用評級被下調。據東亞前海證券統(tǒng)計，截至10月25日，穆迪前后共下調了29家房企的信用評級或展望。隨之而來的是，房地產融資快速收縮。

但近來，市場融資環(huán)境發(fā)生變化。一邊是，為提振市場信心，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產、弘陽地產等多家房企進行了債券回購操作，表明其資金充足。

另一邊，政策端也吹來暖風。先是9月末，央行首次提及“兩個維護”，指導銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后10月15日，中房協(xié)召集了10家房企在京座談，住建部相關部門人員參與主持，據透露，房企的主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當松綁，包括穩(wěn)定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。

此后，央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進房地產行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。11月9日，第一財經曾獨家報道，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

“這一座談會表明，監(jiān)管機構將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境。經營穩(wěn)健、信用等級較高的企業(yè)將會更容易實現融資。”東亞前海證券分析師易斌說道。

光大證券固收首席分析師張旭也對記者稱，“目前房地產市場出現了一點問題，這導致相應主體的融資被暫時‘冷藏’。但我們也深切感受到，政策的暖風正在吹散融資市場中的寒意。”

張旭還表示，事實上，調控目標是明確的，且政策的出臺歷來是有急有緩、有先有后，調控的效果也是積水成淵、涓滴成河。所以，融資市場的“解凍”是必然的，充其量只是時間問題。

此外，10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產貸款投放較9月環(huán)比多增超過1500億元。11月19日，銀保監(jiān)會在答記者問時再次強調，截至10月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

房企銀行間發(fā)債提速但仍存分化

在此次銀行間交易商協(xié)會座談會召開后，多家房企密集發(fā)行中期票據和超短融資券。

自11月10日以來，據克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發(fā)行企業(yè)數量相對較高。與此同時，審批速度也相對較快，比如小商品城11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發(fā)行完成。

另就11月房企銀行間整體發(fā)債量來看，第一財經根據Wind數據統(tǒng)計，截至11月21日，當月已發(fā)行和計劃發(fā)行規(guī)模共計296.70億元，明顯高于前一個月的發(fā)行量。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，從這波房企的發(fā)債情況來看，不僅參與的房企數量越來越多，而且涉及的金額也挺大。“這對于房企的經營等有積極作用，對于年底兩個月的銷售回款等也是有利的。”

業(yè)內的共識也在于，房企銀行間債券發(fā)行的“回暖”一定程度上顯示了當前市場融資的口子已經打開，鼓舞了市場信心。不過，還需注意的是，就發(fā)債主體而言，當前發(fā)行的企業(yè)仍是以城投公司或央企國企為主，且主體和債券的評級相對較高，未來能否擴大至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

易斌稱，央行要求金融機構準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產信貸環(huán)境，特別是對“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進行微調，不會全面放松，放松力度有限，因此不會出現房企集中發(fā)布融資方案情況。

一位城商行分行高管也對記者表示，針對房企融資嚴監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化，近期監(jiān)管層面關于房企融資的相關表態(tài)，并不代表政策的轉向，對于銀行來說，可能在執(zhí)行層面有小幅調整，但具體策略仍是根據市場化原則進行。“對于一些資質好的、信用高的國企央企可能會有松動。”

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲亦認為，目前針對房企融資端開放的企業(yè)，仍是部分經營狀況良好、資產優(yōu)質的房企。因此，在未來一段時間，行業(yè)內的眾多房企仍需要積極降負債，加大現金回款，從根本上保證企業(yè)的資金鏈安全。

這就意味著，對中小房企提出了更高要求。在業(yè)內人士看來，融資政策的調整，將進一步加劇房企行業(yè)的分化。畢竟對房地產企業(yè)來說，保持現金流的穩(wěn)定至關重要，打開增量融資的渠道，才能改善企業(yè)的流動性問題。“政策重視及時托底，避免系統(tǒng)性金融風險蔓延，避免市場硬著陸，龍頭開發(fā)企業(yè)的集中度也會進一步提升，資金周轉困難的中小房企將逐漸被擠出市場。”易斌稱。

RMBS發(fā)行規(guī)模明顯增長

除了超短融、中票等債券發(fā)行提速外，記者注意到，銀行間市場中RMBS發(fā)行也逐步放量，這被市場視為涉房類融資環(huán)境改善的又一個積極信號。

作為住房按揭貸款資產證券化產品，RMBS發(fā)行量的提高將有助于銀行盤活資產、騰挪信貸空間，進而或支持銀行個人按揭貸款的發(fā)放。第一財經記者根據Wind統(tǒng)計，截至11月21日，當月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模合計為814.09億元，而在10月份，RMBS發(fā)行量僅為231.53億元。

實際上，今年以來，RMBS的發(fā)行呈現火熱-冷清-火熱的走勢。先是一季度，隨著房貸集中度管控的推出，RMBS發(fā)行熱度保持強勁；但隨著發(fā)行端收緊以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計口徑，6至7月發(fā)行陷入停滯；8月重啟發(fā)行，9月發(fā)行量則出現井噴，單月發(fā)行量達769.75億元。不過到了10月份，RMBS發(fā)行再度“降溫”。

如今步入11月，RMBS發(fā)行放量，“這一定程度上也反映了融資環(huán)境的改善。”前述城商行分行高管對記者說道，但不排除季節(jié)性因素的存在，因為從往年來看，每到四季度RMBS發(fā)行量就會迎來高峰。

中金公司研報也稱，RMBS四季度發(fā)行量上升是一個年度規(guī)律。從2017年開始成為信貸ABS市場的第一大類基礎資產，近三年RMBS四季度的發(fā)行量均超過了2000億元。

但由于RMBS從封包到發(fā)行一般需要一個半月到2個月的時間，有分析預計，今年RMBS整體的發(fā)行節(jié)奏與往年四季度差異不大，同時在持續(xù)落實好房地產長效機制的政策指導下，預計發(fā)行規(guī)模也跟往年保持在同一水平，不大可能出現大爆發(fā)。

另外，中金公司研報還表示，在房地產債券信用風險有所抬升、市場情緒有所波動的情況下，RMBS的放量在“騰挪房貸額度—個人住房按揭貸款或有上量可能—房企銷售回款或有回暖—房企流動性壓力會有緩解”的邏輯鏈條下，或是房地產調控政策邊際放松的信號，但實際邊際放松的效果有待持續(xù)觀察。

（第一財經記者亓寧對本文亦有貢獻）

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