美國房地產(chǎn)市場將迎來十五年來最強勁的銷售季。

當?shù)貢r間22日，全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月美國二手房銷售量增長0.8%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化率為634萬套，創(chuàng)9個月以來新高。NAR預(yù)測，2021年的全年成交量將為2006年以來最高。

NAR 首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示，雖然目前美國房地產(chǎn)市場庫存低且價格高企，但房屋銷售仍保持彈性，同時快速上漲的租金和不斷上漲的消費者價格等通脹壓力，可能會更加促使一些潛在買家尋求購買房屋。

他還表示，目前美國房地產(chǎn)市場上的投資者增加可能是由于獨棟住宅租金飆升。數(shù)據(jù)顯示，投資者占10月買家的17%，高于9月的13%和2020年10月的14%，其中，全款購房者（all cash buyer）占24%，尤其是投資購房者，大多數(shù)都是現(xiàn)金全款購房。

庫存供給量僅夠2.4個月

NAR指出，可供出售房屋的短缺現(xiàn)象，在繼續(xù)推高美國房地產(chǎn)市場上的房價，使首次購房者和低收入買家更難以負擔得起房屋，且這一現(xiàn)象在短期不會緩解。

數(shù)據(jù)顯示，10月底，全美有125萬套待售房屋，同比下降12%，略低于9月份。按照目前的銷售速度，美國市場上的房屋供應(yīng)量只能滿足 2.4 個月的銷售。同時，10月份所有住房類型的現(xiàn)房價格中位數(shù)為 35萬3千900 美元，比一年前上漲13%。這標志著連續(xù)116個月、或超過九年半的同比增長，是有記錄以來最長的連續(xù)增長。

通常，在一個平衡的市場，大約需要有6個月的房屋供應(yīng)量才能維持價格穩(wěn)定。

NAR的數(shù)據(jù)顯示，2020年美國的銷售量約600萬套，但2020年12月，其庫存只有107萬套，僅為1.9個月的供給量，創(chuàng)歷史最低紀錄。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武此前在接受第一財經(jīng)記者采訪時曾解釋道，美國房市庫存如此之低同次貸危機后房地產(chǎn)市場泡沫一度破滅有關(guān)。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產(chǎn)市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產(chǎn)市場的供給端造成一個非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上。”

他表示，如果要超過這個供給平衡點之上，大概還需要三五年時間，換而言之，如果要形成一個泡沫，就需超額供給，但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn)，實際上根據(jù)美方數(shù)據(jù)，2011年到疫情前的2018年，房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產(chǎn)供給量又同比下跌34%，所以庫存已經(jīng)低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5~2.6個月的銷售，出現(xiàn)了嚴重的供給不足。

存量不足導(dǎo)致價格繼續(xù)飆升。

“雖然同今年早些時候的狂熱時期比起來，消費者在購房方面的競爭有所緩解，但目前價格仍在以兩位數(shù)的速度上漲。”美國聯(lián)邦信用聯(lián)盟企業(yè)經(jīng)濟學(xué)家弗里克表示，房價上漲使低收入買家的處境尤其困難，因為高端市場有更多可用庫存。

NAR數(shù)據(jù)顯示，10月份，價格在25萬美元至50萬美元之間的房屋銷量比一年前下降了2%，其原因是房屋數(shù)量不足以滿足需求。

與此同時，價格在50萬美元至75萬美元之間的房屋銷售額同比增長18%，而價格超過100萬美元的房屋銷售額則增長31%。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會負責(zé)經(jīng)濟和行業(yè)預(yù)測的副總裁肯（Joel Kan） 表示，這凸顯了需要將更多房屋（包括現(xiàn)有房主和新建房屋）投放市場，以補充美國住房存量的必要性。

需要看到的是，目前雖然美國房地產(chǎn)市場需求強勁，但其開工仍然不足。美國商務(wù)部上周發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月房屋開工率較9月份下降0.7%?？勺鳛槲磥矸课萁ㄔO(shè)風(fēng)向標的住宅開發(fā)許可增加了4%。

更多投資者“抱著現(xiàn)金”入場

NAR還稱，另一個導(dǎo)致價格上漲的因素在于，有越來越多的人用現(xiàn)金購買房屋，這是投資物業(yè)后出租或度假屋買家的常用舉措。

如前所述，10月購買的房屋中有近四分之一是全現(xiàn)金交易，這比一年前的19%有所上升。作為度假屋或投資物業(yè)被購買的房屋占 10 月份購買的房屋的17%，高于一年前的14%。

“在一些工作需求中，出現(xiàn)了可以在任何地方工作的靈活性趨勢，這有助于美國一些地區(qū)的銷售額增加。”云表示， “創(chuàng)紀錄的股市和歷史最高房價也顯著增加了消費者的總財富，再加上遠程工作的靈活性，這都提高了對度假區(qū)住房的需求。”

NAR表示，由于美國消費者財務(wù)實力增強，通過抵押貸款為購房融資的購房者和首次購房者繼續(xù)在市場上進行競爭。其中首次購房者僅占10月份銷售額的29%，低于一年前的32%。

云對此表示，任何在使用抵押貸款的買家，特別是如果他們要使用涉及更多的評估過程的聯(lián)邦住宅管理局抵押貸款（FHA）等貸款方式，可能會發(fā)現(xiàn)很難與全款購房者進行競爭。

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