12月3日，惠譽(yù)將合景泰富集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自'BB-'下調(diào)至'B+'，展望負(fù)面。惠譽(yù)同時(shí)將高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)自'BB-'下調(diào)至'B+'，回收率評(píng)級(jí)為'RR4'。在報(bào)告中惠譽(yù)表示，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務(wù)。

今年下半年以來(lái)，多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)眾多房企評(píng)級(jí)。而從本次合景泰富評(píng)級(jí)情況來(lái)看，依舊高于多數(shù)房企。

據(jù)了解，此次調(diào)整或與惠譽(yù)采用的新評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。有機(jī)構(gòu)人士指出，市場(chǎng)提出新標(biāo)準(zhǔn)如隱含性回款率及杠桿率計(jì)算方法只計(jì)入非并表合作項(xiàng)目債務(wù)，但不考慮這些項(xiàng)目的回款，對(duì)合作項(xiàng)目多的房企這些指標(biāo)會(huì)比較弱，評(píng)分自然較低。近幾年越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商利用合作開(kāi)發(fā)模式分散風(fēng)險(xiǎn)，降低成本和擴(kuò)大規(guī)模，新評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可能未能反映合作項(xiàng)目實(shí)際業(yè)務(wù)情況，或不可避免存在對(duì)房企經(jīng)營(yíng)狀況的判斷偏差。

債務(wù)兌付能力持續(xù)穩(wěn)定 將視乎時(shí)機(jī)再融資

主要受行業(yè)融資收緊影響，今年10月，惠譽(yù)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)級(jí)的指標(biāo)測(cè)算及評(píng)分方式進(jìn)行了修訂。修訂后，29家開(kāi)發(fā)商被列入評(píng)級(jí)觀察名單，投資級(jí)房企亦未能幸免。截至目前，29家被列入觀察名單的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，惠譽(yù)已對(duì)10家開(kāi)發(fā)商下調(diào)評(píng)級(jí)，7家調(diào)整展望。

惠譽(yù)下調(diào)反應(yīng)了由于房企資本市場(chǎng)的不穩(wěn)定性帶來(lái)融資靈活性的下降。

惠譽(yù)指出，合景泰富權(quán)益銷(xiāo)售和杠桿率都在BB- 指標(biāo)上，但隱含回款率在B+指標(biāo)范圍，惠譽(yù)相信合景泰富有能力用自有資金償還債務(wù)，但受限于市場(chǎng)融資環(huán)境，融資能力將削弱。

惠譽(yù)在報(bào)告中提到，相信公司在不需要資本市場(chǎng)融資情況下也有充足現(xiàn)金流應(yīng)付未來(lái)一年短期債務(wù)。

對(duì)于今年12月17日剛性到期的公司債【15合景01】25億，合景泰富已經(jīng)提前準(zhǔn)備好資金屆時(shí)兌付；對(duì)于明年1月到期的2.5億美元債，合景泰富已在今年9月發(fā)行共計(jì)2.58億美元債對(duì)其進(jìn)行再融資。

縱觀今年合景泰富在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)一直十分穩(wěn)定，堅(jiān)持如期兌付債務(wù)。境內(nèi)債方面，合景泰富今年4月兌付到回售期的私募債【16穗建03】55億，今年7月兌付剛性到期的熊貓債【16合景01】及【16合景02】合計(jì)33億，以及今年10月兌付到回售期的熊貓債【16合景05】30億。

境外債市方面，合景泰富對(duì)于集團(tuán)對(duì)外擔(dān)保的3億美金已兌付。而明年1月到期的2.5億美元債，公司已在今年9月發(fā)行共計(jì)2.58億美元債對(duì)其進(jìn)行再融資。

明年9月到期的9億美元債，合景泰富也已獲取足夠的境外債券發(fā)行額度。

合景泰富方面表示，公司將持續(xù)留意市場(chǎng)窗口，選擇合適的時(shí)間進(jìn)行再融資。

更重要的是，合景泰富的土儲(chǔ)及項(xiàng)目大部分位于大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域的一線及強(qiáng)二線城市，市場(chǎng)需求依然較大，反彈速度更快，去化能力高，銀行對(duì)公司支持力度逐漸加大，因此明年的流動(dòng)性相對(duì)寬松，其不認(rèn)為明年的債務(wù)會(huì)存在兌付風(fēng)險(xiǎn)。

在手現(xiàn)金足以覆蓋近期債務(wù) 杠桿率降至49%

惠譽(yù)在報(bào)告中提到，今年以來(lái)，合景泰富共如期兌付118億境內(nèi)公司債及6.5億境外美元債，杠桿率已從52%下降至49%，彰顯其現(xiàn)金流管理實(shí)力。

可見(jiàn)，調(diào)整只是由于惠譽(yù)認(rèn)為未來(lái)行業(yè)不穩(wěn)定及融資環(huán)境受限，而非公司本身經(jīng)營(yíng)情況導(dǎo)致現(xiàn)金流削弱。

事實(shí)上，合景泰富一直備有充足現(xiàn)金應(yīng)對(duì)近期債務(wù)。

2021年上半年，合景泰富剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍提升至1.8倍，凈負(fù)債率下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至54.1%，公司非受限現(xiàn)金達(dá)到426億。

香港啟德尚·珒溋項(xiàng)目已于今年11月交付。香港鴨脷洲項(xiàng)目也將在明年發(fā)售，以上兩個(gè)香港項(xiàng)目合計(jì)420億港幣的剩余可售貨值，是合景泰富境外資金的有力補(bǔ)充。

據(jù)了解，去年合景泰富新增土地并表率93%，今年新增土地并表率100%，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年公司并表率顯著提升。根據(jù)克爾瑞11月銷(xiāo)售榜單，1-11月合景泰富合同銷(xiāo)售937億，同比去年增長(zhǎng)3%，合景泰富表示將于12月繼續(xù)推出新盤(pán)，并對(duì)明年發(fā)展充滿(mǎn)信心，銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)。

更重要的是，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和多元化布局的疊加效應(yīng)下，合景泰富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)一步放大。

投資性物業(yè)方面，上半年合景泰富商場(chǎng)以及寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)亮眼，租金收入達(dá)到9.01億元，同比增長(zhǎng)55.3%。運(yùn)營(yíng)半年以上的商場(chǎng)整體出租率達(dá)89%，客流量同比增長(zhǎng)88%；零售額同比增長(zhǎng)超82%。

寫(xiě)字樓方面，合景泰富的寫(xiě)字樓全面覆蓋長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)等全國(guó)重要城市經(jīng)濟(jì)圈，目前已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)9座寫(xiě)字樓，為集團(tuán)提供穩(wěn)定的租金流入。2021上半年集團(tuán)寫(xiě)字樓整體出租率為87%。

同時(shí)，合景泰富預(yù)期新開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，包括25個(gè)商場(chǎng)和11個(gè)寫(xiě)字樓，且這些項(xiàng)目多位于大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一線及核心二線城市。隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，集團(tuán)旗下商場(chǎng)通過(guò)新的消費(fèi)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新的線下活動(dòng)，數(shù)字化賦能，擴(kuò)大消費(fèi)生態(tài)圈。

標(biāo)簽： 合景泰富