針對部分爆雷房地產(chǎn)企業(yè)的“拆雷”工作已在進(jìn)行中。

近日，第一財經(jīng)記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》），要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。

同時，央行、國資委、銀保監(jiān)會也相繼召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，并購出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，支持銀行滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機(jī)構(gòu)的一些疑慮，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

雖然因優(yōu)質(zhì)項目難尋、對未來房地產(chǎn)市場看淡、“三道紅線”等因素，今年下半年大宗收并購案例罕見，但隨著政策的鋪開，融資環(huán)境改善將是房企開展項目并購的直接動力源。

預(yù)計隨著融資環(huán)境逐步回暖，接下來房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來一波項目并購潮。市場分析人士認(rèn)為，監(jiān)管此舉意在緩解出險房企流動性壓力，未來隨著政策多維度發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

盤活出險房企資產(chǎn)

在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，并購也許是速效藥，是激活企業(yè)和盤活資產(chǎn)的重要途徑。

12月20日，據(jù)市場消息，融創(chuàng)中國近日成功出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，預(yù)計交易總價在26.8億元。近兩個月來，融創(chuàng)通過項目處置、資本運作等方式，回籠資金規(guī)模超過200億元。

“過去，房地產(chǎn)企業(yè)也會出現(xiàn)一些經(jīng)營困難，國內(nèi)每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會對市場產(chǎn)生影響，其中一個重要的風(fēng)險化解手段就是并購，由別的大型企業(yè)收購或者把項目買去。目前，一些相對比較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險事件，做好相關(guān)風(fēng)險化解工作，并購也是一個很重要的手段。”第一財經(jīng)從接近監(jiān)管人士處了解到。

此次《通知》內(nèi)容主要涉及六個方面，即穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理、建立報告制度和宣傳機(jī)制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購重組交易標(biāo)的多以股權(quán)為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，而非企業(yè)本身。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現(xiàn)爛尾的住房項目等，與收購企業(yè)股權(quán)等沒有關(guān)系，是經(jīng)營的范疇。

平安證券研報指出，《通知》意在加快協(xié)助出險房企完成項目轉(zhuǎn)讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強(qiáng)調(diào)收購對象是出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，收購主體自身條件也要好。

從收購主體來看，第一財經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)了解到，前一段時間由于市場形勢變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的流動性短缺?；诖耍恍┓科髶?dān)心對經(jīng)營困難的房企承債式收并購，可能會影響收并購方自身的負(fù)債指標(biāo)。

上述接近監(jiān)管人士也表示，此次《通知》兼并收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與并購的房地產(chǎn)企業(yè)本身。

下半年來收并購降溫

雖然目前監(jiān)管層正在推動房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，在政策上給了支持，但在現(xiàn)實層面，今年下半年以來，被風(fēng)險房企擺上貨架的各類項目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營企業(yè)、央企和國企被鼓勵出來以市場化方式收購項目，但是有央企人士表示：“央企國企也沒有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也將旗下項目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來買地的企業(yè)很少。招商、保利、華潤也都沒拿很多地塊了。即便資金沒有問題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購項目而帶來的被動負(fù)債，會不會計入‘三道紅線’，仍然是關(guān)鍵。”上述央企人士稱。

大型民營房地產(chǎn)企業(yè)也都面臨各自問題。今年數(shù)度出手收購風(fēng)險房企的碧桂園服務(wù)，近期也宣布未來6個月不會進(jìn)行重大資產(chǎn)收購交易了。

因為受到物管企業(yè)的業(yè)務(wù)動態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園服務(wù)股價出現(xiàn)較大波動，因此一周前碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，6個月內(nèi)碧桂園服務(wù)及其附屬公司，以及關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)，預(yù)計不會發(fā)生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產(chǎn)出售或收購交易。

即便部分企業(yè)有余力、有資金額度，也對二手項目缺乏興趣。其中的關(guān)鍵在于大家對明年的房地產(chǎn)市場不夠樂觀。一家房企人士也表示，市場明年會不會好，還不好說。目前來看，房地產(chǎn)長期看漲的趨勢已經(jīng)改變。

此外，被出險房地產(chǎn)公司擺上貨架的項目，在有余力收購的公司眼里，并沒有那么優(yōu)質(zhì)。“好的項目早就被他們各自處理了，剩下的項目都不優(yōu)質(zhì)，有復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，出險企業(yè)的負(fù)債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開市場很容易獲取，今年地方政府都積極邀請我們?nèi)ツ玫亍?rdquo;一位央企人士表示。

上述人士稱，據(jù)他觀察，市面上打折較多的項目，基本上有各種各樣的問題，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)依然叫價比較高，即便是爆雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產(chǎn)的企業(yè)人士向記者印證了這種情況：“我們確實在堅決處置項目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價格上折讓太多，我們還沒到山窮水盡的程度。”

此外，買賣雙方的價格預(yù)期還處在博弈階段。對于買家來說，現(xiàn)在它們不急于出手。“假設(shè)評估是100塊，等降到40塊，我才會買。”一家房企人士稱。

融資環(huán)境回暖促行業(yè)良性循環(huán)

當(dāng)然，除了對項目資質(zhì)、價格條件等方面的考量，融資環(huán)境改善是房企開展項目并購的直接動力源。

此次《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導(dǎo)向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率；另一方面，也鼓勵金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對于風(fēng)險可控的項目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

此外，四季度以來，金融部門多次發(fā)聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

第一財經(jīng)記者獲悉，近期兩場關(guān)于房地產(chǎn)融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的信號。

近日，央行、國資委召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，參會機(jī)構(gòu)主要為優(yōu)質(zhì)的大型民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則并購出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

此外，央行、銀保監(jiān)會也于近期召集部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行座談，希望銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠積極推進(jìn)并提供并購貸款，對出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

平安證券認(rèn)為，隨著相關(guān)政策落地，除盤活出險房企流動性外，優(yōu)質(zhì)民企、央國企有望借助政策東風(fēng)擴(kuò)大優(yōu)勢。同時，政策在項目選擇、融資支持、風(fēng)險管理等方面的支持，亦有望幫助受讓房企控制并購風(fēng)險。

紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖分析，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴(kuò)張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴(kuò)張上限，二是房價上漲預(yù)期不再，三是信用風(fēng)險壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。于是，整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。

李奇霖認(rèn)為，把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有風(fēng)險出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這都有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和風(fēng)險市場化出清。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn) 項目并購 風(fēng)險出清 融資環(huán)境