時(shí)針轉(zhuǎn)至2022年，經(jīng)歷了數(shù)月跌宕起伏的樓市，終于出現(xiàn)些許友好信號(hào)。

近日，廣州住房按揭貸款利率下調(diào)，首套房利率從5.85％降至5.65％左右，二套從6.05％左右降至5.85％，上海二手房貸發(fā)放加速，其他城市也有下調(diào)趨勢(shì)。雖然市場(chǎng)整體觀望情緒較重，但剛需人群似乎已迎來進(jìn)場(chǎng)置業(yè)的窗口期。

與此前不同的是，這屆買房人選房時(shí)，多了一個(gè)考量指標(biāo)，即開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況。畢竟，這是很多購房者泣血經(jīng)歷累積起來的經(jīng)驗(yàn)之談。

對(duì)于此，購房者張林有慘痛的教訓(xùn)，他告訴第一財(cái)經(jīng)：“去年在老家買的兩套房都踩雷了，一個(gè)因小開發(fā)商資金斷裂停工，另個(gè)遲遲不交房，數(shù)次溝通無果。”

房地產(chǎn)新周期下，買房必看財(cái)務(wù)報(bào)表，這并非聳人聽聞。在過去的2021年，樓市降溫伴隨著房企違約事件增多，不少項(xiàng)目瞬間“宕機(jī)”。第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年24個(gè)樣本城市中，延期停工項(xiàng)目近19萬套，長沙、重慶、武漢等城市更是停工潮的“重災(zāi)區(qū)”。

對(duì)于一般購房者而言，判斷開發(fā)商是否財(cái)務(wù)穩(wěn)健，并不是一件簡單的事。所幸的是，不斷被市場(chǎng)教育之后的購房者，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)日益提高。去年四季度以來，部分出險(xiǎn)房企便受到流動(dòng)性危機(jī)的波及，普遍遭遇了銷售“滑鐵盧”。

購房人主動(dòng)回避風(fēng)險(xiǎn)房企

過去的2021年，成為樓市重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房價(jià)下跌、樓盤爛尾......這些在過去看起來遙不可及的事情，在樓市降溫期切實(shí)發(fā)生了。對(duì)購房者來說，最重要的變化則是，以前“蒙眼亂買”、“坐等升值”，現(xiàn)在除了考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，還要避開停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

這種心態(tài)的改變，從去年開始就在微觀市場(chǎng)悄然發(fā)生了。

從事地產(chǎn)融資工作的李麗，跟開發(fā)商打交道很多，同時(shí)主理著一個(gè)買房交流群。去年下半年，找她咨詢買房人的人，普遍會(huì)問一個(gè)問題：想買房又怕碰到爛尾樓，怎么辦？哪些開發(fā)商更保險(xiǎn)？

恒大、泰禾......這些已經(jīng)暴雷風(fēng)險(xiǎn)的房企，成為購房者詢問的高頻對(duì)象，甚至對(duì)那些沒出現(xiàn)公開違約的房企，購房者也會(huì)了解其資金狀況，生怕不小心“踩雷”。

咨詢的人越來越多，李麗索性拿出一張房企“負(fù)債表”,也就是在業(yè)內(nèi)不是秘密的“三道紅線”達(dá)標(biāo)表。她直言，按表中綠色的買就行；或者按企業(yè)性質(zhì)劃分，期房優(yōu)先考慮國企央企、龍頭穩(wěn)健民企，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房等項(xiàng)目，考慮范圍可擴(kuò)展至一般民企。

對(duì)普通購房者來說，完全按上述標(biāo)準(zhǔn)買房，也并不現(xiàn)實(shí)，畢竟還要考慮價(jià)格、地段、戶型等諸多因素。但毫無疑問，買房時(shí)篩查房企資金狀況，已成為越來越多人的共識(shí)。

張林老家在河北某二線城市，自從踩雷了兩個(gè)“問題盤”后，他看房時(shí)多了份心眼：項(xiàng)目光五證齊全還不夠，還要避開不知名小房企，多了解企業(yè)背景和資金狀況。“不能再碰上爛尾樓了，房企可以甩手跑路，我不能不還貸款啊。”他無奈稱。

一位TOP20房企人士也表示，在一線銷售市場(chǎng)，看房人普遍會(huì)關(guān)心企業(yè)資金問題。這種現(xiàn)象，在高端項(xiàng)目更為明顯，一些高凈值人群對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感度更高。

如今，“風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)詞匯，已經(jīng)與買房相伴相生。湖南最近官方發(fā)文，將房企無證收定金、低于市場(chǎng)價(jià)賣房等11種行為，都列入風(fēng)險(xiǎn)提示名單。當(dāng)房價(jià)神話被打破，房企開始經(jīng)歷行業(yè)下行的代價(jià)，購房者閉眼搶房的年代，也徹底結(jié)束了。

出險(xiǎn)房企被“無情拋棄”

新一代購房者主動(dòng)回避高風(fēng)險(xiǎn)房企，這在一些出險(xiǎn)房企的銷售數(shù)據(jù)里，得到很好的佐證。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年出現(xiàn)資金危機(jī)的典型房企，如中國恒大、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)等，第四季度銷售額均在百億以下。其中，恒大整個(gè)四季度只賣出去55.7億元，佳兆業(yè)賣出去90億元，當(dāng)代置業(yè)則只銷售了25億元。

這些房企銷售“滑鐵盧”的軌跡，與公司公開爆發(fā)出流動(dòng)性危機(jī)的時(shí)間高度相關(guān)。以恒大為例，去年上半年其銷售還處于正常水平，月均銷售額幾百億。但自從7月份出現(xiàn)利空消息后，銷售情況急轉(zhuǎn)直下，8月份開始出現(xiàn)負(fù)增長，整個(gè)四季度的銷售額更是僅有55.7億元。

2020年，恒大的銷售金額高達(dá)7232.5億元，2021年經(jīng)歷的銷售下滑，直接使其行業(yè)排位跌到TOP3之外。

去年11月，佳兆業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品錦恒財(cái)富，因3億元到期未兌付爆雷，遭遇投資人上門討債.風(fēng)波爆發(fā)后，佳兆業(yè)的銷售也遭遇斷崖式下滑,11月銷售額由10月的81.95億元跌至10.06億元。

業(yè)績體量是佳兆業(yè)一半的花樣年，去年銷售金額465億元，同比下降5.31%；其中四季度賣了56.3億元，比位于其后的三盛集團(tuán)還少30.5億元。近期物業(yè)賣子沒成功的當(dāng)代置業(yè)，去年銷售金額僅360.5億元，同比減少14.6%，四季度更是只賣掉25億元。

“流動(dòng)性危機(jī)對(duì)于公司的影響是全方位了，除了債務(wù)擠兌，更糟糕的是市場(chǎng)信心的喪失，導(dǎo)致房子賣不動(dòng)，這猶如一個(gè)惡性循環(huán)。”一位房企高管向第一財(cái)經(jīng)表示，公司若非萬不得已，都不愿意出現(xiàn)債務(wù)違約，但既然出現(xiàn)了，只能盡量去化解，恢復(fù)信心是第一位的，所以企業(yè)都會(huì)率先選擇保交付，維持市場(chǎng)端的信心。

即便如此，購房者的擔(dān)憂卻并非多余，畢竟因?yàn)榉科筚Y金周轉(zhuǎn)不靈而出現(xiàn)停工或者延期交付的例子不在少數(shù)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱評(píng)樓市”演講中透露，很多項(xiàng)目面臨非常大的交付風(fēng)險(xiǎn)，在統(tǒng)計(jì)的24城中，延期停工的項(xiàng)目有近19萬套，一些城市延期或停工項(xiàng)目超200萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，停工延期交付項(xiàng)目規(guī)模較大的城市為長沙、重慶、武漢、鄭州、廣州、昆明、南寧、上海、福州、天津，其中長沙尚未交付的總建面達(dá)446萬平方米。

目前，全國絕大多數(shù)一手房仍舊是期房銷售，注定了買房面臨著無法交付的或然風(fēng)險(xiǎn)。不過，隨著各地加緊了預(yù)售賬款的監(jiān)控，爛尾風(fēng)險(xiǎn)敞口或會(huì)得到更好的鎖定。只是，對(duì)于購房者而言，在選房過程中，仍不能掉以輕心。

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