一條無(wú)形的線，劃分出兩個(gè)截然不同的世界。一側(cè)是廣袤平原、高樓林立，一側(cè)是大漠孤煙、雪山高原，這便是著名的“胡煥庸線”。

從黑龍江黑河出發(fā)到云南騰沖，這條大致傾斜45度的直線，不僅是我國(guó)人口密度、地貌區(qū)域的分割線，也將房地產(chǎn)劃分成冰與火的兩極。

過(guò)去一年，樓市經(jīng)歷了由熱到冷的大逆轉(zhuǎn)。但是，從絕對(duì)數(shù)值看，胡煥庸線東南部25個(gè)主要省份和直轄市，前11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)132188億元，在全國(guó)占比96.3%；該線西北六省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅5126億元，占比3.7%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，不僅能反映資本流向，也是樓市發(fā)展的晴雨表。上述數(shù)據(jù)的巨大分野，便是胡煥庸線兩側(cè)樓市的明顯映照。業(yè)內(nèi)俗稱的“投資不過(guò)胡煥庸線”，也因此而來(lái)，即該線西側(cè)城市的房地產(chǎn)，不具備顯著的投資價(jià)值。

值得注意的是，近年來(lái)，隨著一些新興行業(yè)在西部崛起，胡煥庸線以西地區(qū)的人口有上升趨勢(shì)；與之對(duì)照，線以東的東北三省人口負(fù)增長(zhǎng)愈發(fā)明顯。難以被打破的胡煥庸線，會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)例外嗎？

房地產(chǎn)也有條“胡煥庸線”

在地理學(xué)界，“胡煥庸線”并不是一個(gè)陌生名詞。

早在1935年，我國(guó)著名的地理學(xué)家胡煥庸便提出這一發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，為描述中國(guó)人口密度在不同地區(qū)的分布，胡煥庸通過(guò)多種途徑獲得了全國(guó)各區(qū)縣人口數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上手繪出中國(guó)第一張人口密度圖、一條人口分界線。

按他當(dāng)時(shí)的分析，此線以東，全國(guó)36%的土地，養(yǎng)活全國(guó)96%的人口；此線以西，全國(guó)64%的土地，只有全國(guó)4%的人口。這條45度直線，劃出兩個(gè)截然不同的世界，一邊以農(nóng)耕為基礎(chǔ)，人口密度高，一邊則是地廣人稀的游牧之地。

神奇的是，隨著時(shí)間推移與社會(huì)發(fā)展，業(yè)內(nèi)逐漸發(fā)現(xiàn)，胡煥庸線不僅是人口密度的分割線、氣候地貌的分割線，還與房地產(chǎn)市場(chǎng)有深度關(guān)聯(lián)。

近年來(lái)，許多學(xué)者將房地產(chǎn)研究與該線結(jié)合起來(lái)，用以衡量我國(guó)東南和西北兩地樓市的差異與不平衡。為避免統(tǒng)計(jì)學(xué)偏差，業(yè)內(nèi)多用從黑河到騰沖的省界線作為依據(jù)，該線東南部包括25個(gè)主要省份和直轄市，西北部則有六個(gè)。

從絕對(duì)面積上看，胡煥庸線東南部地理面積共計(jì)429.62萬(wàn)平方公里，西北六省地理面積共計(jì)531.41萬(wàn)平方公里。但從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)上看，西北六省廣袤的土地，遠(yuǎn)未撐起與其面積成正比的投資體量。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1～11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72483億元，中部地區(qū)投資28674億元，西部地區(qū)投資30959億元，東北地區(qū)投資5199億元。

胡煥庸線以西的內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆六個(gè)完整地理省份，被包括在統(tǒng)計(jì)局口徑的“西部地區(qū)”中，期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為1193億元、137億元、1446億元、438億元、441億元、1471億元，共計(jì)5126億元。

胡煥庸線以東的黑龍江、吉林、遼寧、北京、天津、河北、山西、上海、江蘇、浙江、福建、安徽、江西、山東、河南、湖北、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、云南、貴州、陜西共25個(gè)省份和直轄市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共132188億元。

也就是說(shuō)，胡煥庸線東側(cè)的主要省份，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的96.3%，西北六省僅占比3.7%，而后者土地面積占比超五成。

從胡煥庸提出至今，這條線的整體趨勢(shì)一直未被打破，它所代表的客觀規(guī)律，已成為研究我國(guó)國(guó)情的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與之共生的分界線，也使業(yè)界產(chǎn)生了“投資不過(guò)胡煥庸線”這一認(rèn)知，大量投資資金扎堆去往東南。

樓市炒作資金的“禁地”

放眼西北土地，如果細(xì)數(shù)不歡迎炒房者的城市，玉門(mén)算一個(gè)。

玉門(mén)別名油城，是甘肅省酒泉市管轄的一個(gè)縣級(jí)市。早在上個(gè)世紀(jì)，石油工業(yè)曾是玉門(mén)的支柱，但隨著九十年代石油資源逐漸枯竭，玉門(mén)人口開(kāi)始分流到新區(qū)或者酒泉，老城區(qū)的房?jī)r(jià)，也因人口的大量流失而快速跌落。

最夸張的2003年，玉門(mén)老城區(qū)房?jī)r(jià)曾低至每套僅數(shù)千元。近兩年，玉門(mén)房?jī)r(jià)略微回升，不過(guò)也頻頻因“兩萬(wàn)就能買(mǎi)套房”等話題沖上熱搜。在各類房產(chǎn)信息網(wǎng)上，玉門(mén)老城房源被展示得極少，即便在酒泉市，大量房源也僅售二十萬(wàn)元。

拋開(kāi)這類典型的資源枯竭型城市不談，即便是西北主要的省會(huì)城市，樓市也已處在降溫通道。以蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、呼和浩特為例，這些城市曾因處于房?jī)r(jià)“洼地”，經(jīng)歷過(guò)一波上漲，但受限于人口、產(chǎn)業(yè)承載量，房?jī)r(jià)已紛紛降溫。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，去年12月，上述城市房?jī)r(jià)環(huán)比紛紛下跌。其中，呼和浩特二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.1，新房持平；蘭州二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.2，新房環(huán)比跌0.4；西寧二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.5，新房環(huán)比跌0.1；銀川二手房環(huán)比跌0.2，新房環(huán)比跌0.4。

其中最“出挑”的城市，莫過(guò)于銀川。銀川受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，是從2020年開(kāi)始的。當(dāng)年，房企在銀川積極拿地，尤以中海最為猛烈，頻頻出手刷新樓面單價(jià)地王。與此同時(shí)，銀川曾連續(xù)多月房?jī)r(jià)漲幅高居全國(guó)第一，從而引發(fā)住建部約談。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，銀川之所以樓市升溫，主要在于其起點(diǎn)低、基數(shù)小，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲之后，漲幅看著明顯，房企的拿地動(dòng)作，也對(duì)市場(chǎng)形成一定刺激。

進(jìn)入2021年，銀川房?jī)r(jià)在前七月依然在上漲，8月23日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)“銀八條”調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，提出穩(wěn)房?jī)r(jià)、降增速、穩(wěn)地價(jià)、降成本等八方面舉措，限購(gòu)條件也更嚴(yán)格。

經(jīng)歷這波嚴(yán)控后，銀川的樓市行情明顯降溫。這種冷靜與理性情緒，在房企身上最先發(fā)生，2022年1月12日，銀川首場(chǎng)土拍遇冷，三宗熱門(mén)地全部流拍。有房企人士稱，行業(yè)整體低迷，公司在拿地時(shí)要把錢(qián)花在刀刃上，收縮三四線城市投資。

不僅是銀川，胡煥庸線以西的其他省份，也曾因處于房?jī)r(jià)“洼地”，經(jīng)歷過(guò)短暫的價(jià)格上漲。以至于有觀點(diǎn)稱，樓市的火要燒過(guò)胡煥庸線了嗎？不過(guò)，實(shí)踐證明，這種點(diǎn)狀的升溫，最終還是在調(diào)控下明顯回落，沒(méi)有觸動(dòng)樓市東西分野的大格局。

人口流動(dòng)下的區(qū)域博弈

胡煥庸線的神奇之處，除了應(yīng)用范圍的廣適性，更在于其長(zhǎng)久的穩(wěn)定性。

自新中國(guó)成立以來(lái)，每輪人口普查數(shù)據(jù)公布后，都有學(xué)者對(duì)“胡煥庸線”兩側(cè)人口規(guī)模再作測(cè)算。多年來(lái)，雖然數(shù)據(jù)有微幅調(diào)整，但人口分布的大格局從未被觸動(dòng)。

值得注意的是，近年來(lái)，隨著西部經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，胡煥庸線以西的人口數(shù)量有上升趨勢(shì)。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年內(nèi)蒙古人口數(shù)2405萬(wàn)人、西藏365萬(wàn)人、甘肅2502萬(wàn)人、青海592萬(wàn)人、寧夏720萬(wàn)人、新疆2585萬(wàn)人。

從2010年到2020年十年間，西藏、青海、寧夏、新疆等地人口均處于上升趨勢(shì)。其中，新疆人口增長(zhǎng)了404萬(wàn)人，寧夏增長(zhǎng)了90萬(wàn)人，西藏增長(zhǎng)了65萬(wàn)人，青海增長(zhǎng)了29萬(wàn)人，內(nèi)蒙古和甘肅則有微幅下調(diào)。

作為我國(guó)西北內(nèi)陸的自治區(qū)，寧夏近年來(lái)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，目前常住人口為720.27萬(wàn)人。新疆的人口數(shù)量與城鎮(zhèn)化率也在持續(xù)提高，2020年新疆居住在城鎮(zhèn)的人口占56.53%。

“銀川、拉薩等中西部省會(huì)表現(xiàn)也比較突出，人口集中度增幅均超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)，主要在于這些地區(qū)均是典型的單中心省份，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與省會(huì)城市相差甚遠(yuǎn)，因此省會(huì)城市人口虹吸效應(yīng)更強(qiáng)，集中度顯著提升。”克而瑞認(rèn)為。

反觀胡煥庸線以東的東北地區(qū)，人口增長(zhǎng)變緩甚至負(fù)增長(zhǎng)較為明顯，黑、吉、遼三省“七普”人口占全國(guó)的比重，較“六普”降幅均在0.25個(gè)百分點(diǎn)以上。黑龍江省10年間人口減量646萬(wàn)人至3185萬(wàn)人，占全國(guó)的比重由2.86%降至2.26%。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，31個(gè)地區(qū)人口變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能欠佳的東北以及西部部分省份，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎爻氏陆第厔?shì)。

對(duì)西部地區(qū)來(lái)說(shuō)，西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施20年來(lái)，這片土地取得了許多非凡成效，一些新興行業(yè)越過(guò)胡煥庸線，在廣闊的西北生根發(fā)芽。加之東北人口外流、產(chǎn)業(yè)有待振興，使得學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，胡煥庸線或許有順時(shí)針微調(diào)的趨勢(shì)。

一位業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，新的變化確實(shí)在出現(xiàn)，比如胡煥庸線東邊，內(nèi)部分化較為明顯，都市圈和沿海項(xiàng)目快速發(fā)展，東北區(qū)域則相對(duì)較弱；胡煥庸線西邊，雖受制于自然氣候及區(qū)位因素變化略小，但隨著交通逐步改善、省會(huì)城市崛起、文化旅游需求激活，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

標(biāo)簽： 樓市地理 胡煥庸線