“如果那個(gè)時(shí)候沒(méi)賣出，才過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)又漲了。”

有多年買賣房屋經(jīng)驗(yàn)的新澤西華人居民、電子工程行業(yè)從業(yè)人員Peter Wang對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者感慨。在疫情暴發(fā)后，Peter因服務(wù)多年的公司規(guī)定遠(yuǎn)程辦公半年視為自動(dòng)離職而開(kāi)始了“失業(yè)”生活，卻意外獲得了更多處理投資房地產(chǎn)的時(shí)間和精力。

2021年，在美國(guó)大放水導(dǎo)致的“萬(wàn)物復(fù)蘇”行情下，連多年“波瀾不驚”的房?jī)r(jià)也迎來(lái)少有的牛市。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）1月20日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)為34.69萬(wàn)美元，比2020年上漲16.9%，為1999年以來(lái)的最高紀(jì)錄。隨著價(jià)格同比增長(zhǎng)17%，2021年，平均每位房主通過(guò)房產(chǎn)獲得了50200美元的財(cái)富。

Peter 2021年的經(jīng)歷很好地闡釋了這種房產(chǎn)熱。Peter 2013年在亞特蘭大房?jī)r(jià)低位時(shí)以13萬(wàn)多美元買了一套3室、2.5個(gè)洗手間、1600英尺左右的新房。最終，在2021年以26萬(wàn)美元的價(jià)格賣出，翻了一番。

“那是個(gè)高檔小區(qū)，我買好房子以后，多年來(lái)一直由中介和物業(yè)打理。我甚至都沒(méi)飛過(guò)去看過(guò)房子。亞特蘭大那邊管理費(fèi)、地稅都低，因?yàn)槭切路孔右矝](méi)什么維修成本，我其實(shí)本來(lái)沒(méi)想過(guò)要賣。但2020年底，租客持續(xù)拖欠房租，政府此前出臺(tái)了不允許趕走欠租房客的法案，我們也無(wú)計(jì)可施。小區(qū)業(yè)主還因此進(jìn)行過(guò)游行，但也無(wú)濟(jì)于事。”2020年底，Peter與太太開(kāi)始認(rèn)真思考：是停租還是賣房呢？

因?yàn)槊绹?guó)房?jī)r(jià)多年比較穩(wěn)定，Peter原本預(yù)期以17萬(wàn)元賣出。“結(jié)果和中介一聊，可以賣到18.5萬(wàn)。隨后因?yàn)橐恍┰颍覀儞Q了中介，耽擱到了2021年4月，才4個(gè)月時(shí)間，中介建議的價(jià)格就漲到了22.5萬(wàn)。我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，又找了另一個(gè)中介咨詢，他建議我們掛24萬(wàn)。”Peter至今談到這個(gè)過(guò)程還難掩興奮。

不過(guò)，Peter坦言，“當(dāng)時(shí)心里其實(shí)還是沒(méi)譜”。因此，他們與中介的初步合同中寫(xiě)明，如果上市一個(gè)月房子賣不出，就轉(zhuǎn)而繼續(xù)找租客。隨后，peter聽(tīng)從了中介的建議，花了4250美元對(duì)房子重新裝修了一番，如此一來(lái)，又過(guò)了半個(gè)月，中介建議的掛牌價(jià)又上漲了1萬(wàn)至25萬(wàn)。

結(jié)果，Peter激動(dòng)地告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房子在網(wǎng)上才掛了24小時(shí)，就有買家出價(jià)26萬(wàn)美元，并順利成交。“更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在距賣房才過(guò)去幾個(gè)月，為我們賣房的中介前段時(shí)間告訴我們，如果那個(gè)時(shí)候沒(méi)有賣出，房?jī)r(jià)在年底已經(jīng)漲到了32萬(wàn)！我的一些朋友當(dāng)時(shí)在亞特蘭大買了好幾套房，最多的買了11套，如果那個(gè)時(shí)候我也再多買幾套就好了。”

回顧賣房經(jīng)歷，Peter稱，過(guò)去一年，原材料、勞工成本都大漲，新增新房少，房源緊俏得很，尤其是新房。這可能是他亞特蘭大房子賣得特別順利的原因。

Peter的經(jīng)歷并非個(gè)案。Zillow高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家塔克（Jeff Tucker）指出，去年，由于房產(chǎn)庫(kù)存創(chuàng)下新低，房屋在上市幾小時(shí)后就被搶購(gòu)一空，價(jià)格往往遠(yuǎn)超報(bào)價(jià)。他分析稱，房地產(chǎn)供應(yīng)量創(chuàng)新低的原因有很多，包括持續(xù)數(shù)月的低利率以及為新建房產(chǎn)帶來(lái)困境的勞動(dòng)力和材料短缺。此外，更多已經(jīng)擁有首套房的人購(gòu)買第二套住房，將第一套房出租，利用低利率賺錢(qián)，也是原因。

嘗到了甜頭的Peter在去年四季度又開(kāi)始著手出售位于新澤西的投資房。Peter告訴記者，他新澤西投資房的租客連續(xù)租了6年后因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)要搬去外州，他和太太想了想，新澤西的地稅在全美第二高，各種管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)也很高，不如也乘著房地產(chǎn)火熱出手。

不過(guò)，這一次沒(méi)有那么順利。Peter覺(jué)得這也是情理之中的事兒。“新澤西的房子大部分是老房子，上一波房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)也沒(méi)有跌得很低，因此原始房?jī)r(jià)也沒(méi)有亞特蘭大那么低。雖然天天有人打電話詢問(wèn)房子的情況，但價(jià)格比較難談高，利潤(rùn)空間沒(méi)那么大。”即便如此，Peter稱，“我從1990年代初到美國(guó)，期間美國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)兩波過(guò)山車走勢(shì)，這輪周期房?jī)r(jià)還在高位，但保不準(zhǔn)什么時(shí)候轉(zhuǎn)向。1997年加州房?jī)r(jià)崩盤(pán)時(shí)可太嚇人了。我們還是想著，乘著現(xiàn)在房市還熱，盡早落袋為安吧。”

如今，Peter的賣房過(guò)程卡在了買家貸款上。“買家已經(jīng)辦了快兩個(gè)月還沒(méi)辦下來(lái)。我們都束手無(wú)策。中介最近想了一個(gè)辦法，為買家介紹了另一家可能比較容易辦下貸款的銀行。”他稱。

伴隨美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期，美國(guó)10年期國(guó)債收益率上漲帶動(dòng)抵押貸款利率水漲船高，使得美國(guó)房產(chǎn)在進(jìn)入2021年四季度后出現(xiàn)了放緩趨勢(shì)。

根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，美國(guó)12月成屋銷售成交量下降了4.6%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為618萬(wàn)套，銷量同比下降7.1%。與此同時(shí)，抵押貸款也連續(xù)攀升。房地美本周四的聲明稱，30年期抵押貸款平均利率在此前連續(xù)上漲四周至3.56%后，本周終于小幅回落至3.55%，但依舊處于2020年3月中旬以來(lái)的最高水平。

塔克指出，利率的上升使買家預(yù)算縮水，即使從3%的利率跳升到3.5%，每月的抵押貸款支付也會(huì)增加7%。不過(guò)，房地美的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈特（Sam Khater）稱，“今年至今，抵押貸款利率的上升尚未確定影響到購(gòu)房需求。”

不僅僅賣房者，房產(chǎn)中介也是本輪美國(guó)房產(chǎn)熱下的受益者。在新澤西州多年從事房產(chǎn)中介工作的BenZhang告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他今年錄得了10年來(lái)最佳業(yè)績(jī)，全年完成近60宗交易，交易額超過(guò)3000萬(wàn)美元，業(yè)績(jī)比2020年增加60%，獲得了新澤西州地產(chǎn)協(xié)會(huì)最高銷售獎(jiǎng)——鉑金獎(jiǎng)。

疫情下，買房賣房有那么方便嗎？Ben笑稱：“疫情暴發(fā)期間，我們也采用了新技術(shù)，用3D互動(dòng)視頻、微信、Facetime等，協(xié)助買賣雙方遠(yuǎn)程看房、賣房，新客戶群反而較疫情前迅速增長(zhǎng)。”

Peter告訴記者，現(xiàn)在其實(shí)市場(chǎng)上新房源依舊不是很多，所以他雖然還沒(méi)成功交房，卻也不急，如果買家貸款最終辦不下來(lái)，算買家違約后還可重新掛牌。第一財(cái)經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，Zillow2021年12月的市場(chǎng)報(bào)告顯示，2021年底的掛牌房屋數(shù)量比2020年底減少了19.5%，可供出售的房屋數(shù)量比2019年底減少40.5%。房源的減少還在推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，在截至1月16日的四周內(nèi)，房屋銷售價(jià)格的中位數(shù)較一年前上漲了14%，升至35.85萬(wàn)美元。

不過(guò)，Ben告訴記者，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近略有降溫，一些買家被高抵押貸款率逼退，略顯有價(jià)無(wú)市，“所以，不論買房者還是賣房者，只要是我的客戶，我都會(huì)建議他們抓緊時(shí)機(jī)，盡早買房或賣房。”

標(biāo)簽： 美國(guó)房產(chǎn)熱 全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 地稅 管理費(fèi) 房源少