虎年A股第三個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊走勢(shì)仍強(qiáng)，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、華夏幸福（600340.SH)等多家出險(xiǎn)房企，都在這波行情中錄得上漲。其中，泰禾集團(tuán)股價(jià)連續(xù)三日漲停。

作為最早陷入危機(jī)的房企之一，泰禾在這兩年間并未隱身。日前，泰禾發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，稱2021年有望扭虧為盈，歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.01億元～1.32億元。

對(duì)投資者來說，這是一份頗為意外的業(yè)績(jī)預(yù)告。自2020年首次出現(xiàn)債券違約后，圍繞泰禾的一直是金融機(jī)構(gòu)加速切割、項(xiàng)目復(fù)工疑云、戰(zhàn)投難入場(chǎng)等現(xiàn)狀。去年前三季度還虧損7億多、年末便扭虧轉(zhuǎn)盈的泰禾，真的出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)了嗎？

在官方公告中，泰禾將盈利原因歸為項(xiàng)目可確認(rèn)銷售收入增加、嚴(yán)格管控費(fèi)用成本、上年計(jì)提了較多存貨減值準(zhǔn)備等。但從更重要的債務(wù)重組上看，泰禾與華夏幸福雖處置方式不同，卻都面臨債權(quán)人的拉鋸戰(zhàn)，距離重生仍有距離。

連續(xù)虧損后預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)盈

經(jīng)歷連續(xù)兩年業(yè)績(jī)暴跌后，泰禾在春節(jié)前公布了一份業(yè)績(jī)預(yù)告，稱2021年有望扭虧為盈。

公告數(shù)據(jù)顯示，2021年，泰禾預(yù)估歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.01億元～1.32億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同樣為正，約3.72億元～4.83億元。

而在此前的2020年、2019年，泰禾的凈利潤（扣非凈利潤）還是虧損狀態(tài)。具體而言，2020年，泰禾歸屬上市公司股東凈利潤虧損49.99億元；2019年凈利潤8.27億元，但扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬上市公司股東凈利潤為-2.36億元。

按深交所最新規(guī)定，2021年年報(bào)披露后，上市公司若首次觸及扣非前后凈利潤孰低者為負(fù)、且營業(yè)收入低于1億元的財(cái)務(wù)類退市指標(biāo)，將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示（*ST）。

泰禾是如何扭轉(zhuǎn)虧損態(tài)勢(shì)的？在公告中，泰禾分析稱，去年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可確認(rèn)銷售收入同比大幅增加；對(duì)各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，期間費(fèi)用大幅下降。

與此同時(shí)，因部分合作項(xiàng)目盈利，泰禾確認(rèn)了相應(yīng)的投資收益；公司上年同期計(jì)提了較多存貨減值準(zhǔn)備；2021年非經(jīng)常性損益的金額，主要是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的收益，以及對(duì)處于執(zhí)行階段的法律訴訟案件計(jì)提損失后的凈影響。

受盈利預(yù)告及地產(chǎn)板塊行情影響，泰禾股價(jià)在節(jié)后連續(xù)拉升，收獲了三個(gè)漲停板。

2月8日晚間，因連續(xù)三個(gè)交易日收盤價(jià)漲幅偏離值累計(jì)超過20%，泰禾發(fā)布《股票交易異常波動(dòng)公告》，稱公司、控股股東和實(shí)際控制人不存在關(guān)于本公司的應(yīng)披露而未披露的重大事項(xiàng)，或處于籌劃階段的重大事項(xiàng)。

過去一年，雖然頻頻陷入“云復(fù)工”爭(zhēng)議，泰禾多個(gè)項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)一些進(jìn)展。

據(jù)泰禾集團(tuán)官微文章顯示，在泰禾北京區(qū)域，包括北京院子二期、中州院子等項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；中國院子、西府大院、津海院子、北京公館銷售重啟；北京昌平拾景園54地塊南四排疊拼交付；北京金府大院、濟(jì)南院子、廊坊錦園竣備交付等。

以北京金府大院為例，該集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，去年8月，金府大院推出新的四疊樣板間，9月項(xiàng)目認(rèn)購約4億。“泰禾采取封閉運(yùn)營管理的方式推動(dòng)復(fù)工，項(xiàng)目在和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成和解后，重新啟動(dòng)銷售，銷售回款用于項(xiàng)目本身的建設(shè)開發(fā)等。”

在泰禾的大本營福州，該集團(tuán)也在釋放一些消息，譬如福州院子樓王產(chǎn)品交付、福州金府大院進(jìn)入規(guī)劃驗(yàn)收期、福州灣D地塊進(jìn)入規(guī)劃驗(yàn)收期等。除了推動(dòng)復(fù)工銷售，泰禾在組織架構(gòu)上也變?yōu)槎?jí)管控，以提高效率、壓縮成本。

不過，對(duì)踩中停工盤的業(yè)主來說，這一過程并不像紙面文字那樣容易。有泰禾杭州業(yè)主告訴記者，“自己做夢(mèng)都是在討債”；還有投資者提問稱，上海大城小院三方協(xié)議何時(shí)簽署？有沒有房屋交付時(shí)間表？而泰禾僅稱正在積極溝通。

債權(quán)人密集開啟自救

在公開發(fā)聲中，泰禾數(shù)次提及“不躺平”。而要做到不躺平，必須面對(duì)并解決債務(wù)問題。

兩年前，泰禾首次出現(xiàn)債券違約，此后受疫情沖擊、融資受阻等影響，“高杠桿”的泰禾資金鏈極度緊張，開始出現(xiàn)項(xiàng)目停工、債務(wù)訴訟糾紛等問題。危機(jī)中，泰禾還拉來萬科站臺(tái)，如果泰禾制定出有效的債務(wù)重組方案，萬科有望入股。

此后，泰禾確實(shí)與一些債權(quán)人談成了展期。譬如，2020年11月~12月，泰禾旗下佛山、珠海、深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，分別與廈門國際信托及渤海銀行、民生銀行、長(zhǎng)城資管達(dá)成借款展期協(xié)議，最長(zhǎng)一筆展期到2023年12月。

但是，泰禾的債務(wù)重組不像華夏幸福，并未拿出整體性方案，而是與債權(quán)人逐個(gè)協(xié)商。這種情況下，有順利展期、也會(huì)有難以達(dá)成共識(shí)的情況。若是后者，債權(quán)人會(huì)采取訴訟或保全等手段，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)相應(yīng)的資產(chǎn)進(jìn)行拍賣清償。

企查查平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前圍繞泰禾的司法案件達(dá)817件，其中超九成案件中泰禾為被告，約18.60%的案件案由為公證債權(quán)文書，約57.77%的案件屬地為北京。在泰禾危機(jī)爆發(fā)的2020年，相關(guān)司法案件密集出現(xiàn)，占近五年總量的68.68%。

日前，泰禾對(duì)重大司法訴訟進(jìn)行披露。公告顯示，中原信托此前向鄭州市中級(jí)人民法院，對(duì)泰禾及其子公司泰禾運(yùn)成等提起了訴訟，2020年鄭州中院就雙方的金融借款糾紛作出一審判決，判決泰禾運(yùn)成償付本金9.57億元及相關(guān)利息。

近日，泰禾收到鄭州中院送達(dá)的《執(zhí)行裁定書》，鄭州中院已通過公開網(wǎng)絡(luò)，司法拍賣泰禾子公司名下位于鄭州鴻寶南路南、姚店堤西路東的土地及其地上地下附屬物，拍賣成交價(jià)6.22億元，拍賣所得將優(yōu)先用于償還泰禾運(yùn)成對(duì)中原信托的欠款。

此前，四川信托也曾向上海金融法院提起訴訟，要求泰禾償還共計(jì)約48億元的本金、利息及罰息，浙江金匯信托也因7億元的貸款逾期起訴泰禾。公開資料顯示，泰禾至少15次被各地法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額共計(jì)約92.29億元。

密集的司法案件，對(duì)泰禾走出困境并無益處。有券商認(rèn)為，繁重的司法糾紛帶來的資產(chǎn)凍結(jié)，阻礙了泰禾的資產(chǎn)重組，影響引入戰(zhàn)投的進(jìn)度；已違約債券尚無公告償還安排，進(jìn)入特殊債券交易市場(chǎng)，各金融機(jī)構(gòu)紛紛退出，踩雷機(jī)構(gòu)也陸續(xù)維權(quán)。

違約房企重生路漫漫

泰禾首現(xiàn)債務(wù)危機(jī)時(shí)，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一片嘩然。雖然其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)早有暴露，但泰禾的危機(jī)讓業(yè)內(nèi)意識(shí)到，即便是銷售規(guī)模沖擊千億的房企，也可能被風(fēng)險(xiǎn)包圍。

時(shí)至今日，滄海桑田，債務(wù)違約之于房企已不是新鮮事。如果說華夏幸福是受制于環(huán)京布局、疫情沖擊而陷入困境，自2021年下半年至今，越來越多的民營房企則因融資環(huán)境收緊、樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)換，相繼陷入資金危機(jī)。

回過頭來看，泰禾和華夏幸福較早釋放出風(fēng)險(xiǎn)，也為之后的房企債務(wù)重組提供了一些經(jīng)驗(yàn)。對(duì)華夏幸福來說，主要是通過賣出資產(chǎn)、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)等方式還債，并對(duì)剩余債務(wù)進(jìn)行5～8年的展期，利率下調(diào)至2.5%。

國盛證券研報(bào)認(rèn)為，上述兩家房企的債務(wù)處置，均存在債務(wù)展期，一方面可以降低短期內(nèi)集中兌付的壓力，通過后續(xù)經(jīng)營逐步改善、項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)回款來清償債務(wù)。企業(yè)若能及時(shí)盤整資產(chǎn)、恢復(fù)經(jīng)營，展期債務(wù)未來有可能收回，否則便是僅僅延長(zhǎng)了壞賬周期。

同時(shí)需要看到，房企債務(wù)重整的博弈方眾多，達(dá)成難度大、耗時(shí)長(zhǎng)，并非易事。

近日，中融信托發(fā)布臨時(shí)管理報(bào)告稱，由于華夏幸福提供的債務(wù)重組條件違背了《債務(wù)重組計(jì)劃》和債務(wù)化解工作的原則，且債務(wù)重組條件仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)，為保護(hù)委托人的利益，暫時(shí)無法代表本信托計(jì)劃加入華夏幸福債委會(huì)，或接受債務(wù)重組方案、簽署《債務(wù)重組協(xié)議》。

華夏幸福方面表示，債務(wù)重組各項(xiàng)工作正穩(wěn)妥推進(jìn)，將繼續(xù)堅(jiān)持“不逃廢債”的基本原則，嚴(yán)格執(zhí)行《債務(wù)重組計(jì)劃》，推動(dòng)債務(wù)重組協(xié)議簽署等工作，切實(shí)保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。目前已與中融信托進(jìn)行多輪協(xié)商，正在對(duì)協(xié)議具體內(nèi)容做進(jìn)一步詳細(xì)溝通。

國盛證券認(rèn)為，華夏幸福重組計(jì)劃落地后，重組協(xié)議遭債權(quán)人意見反彈，后續(xù)還款存在不確定性。此外，華夏幸福計(jì)劃出售的大規(guī)模資產(chǎn)項(xiàng)目不一定有人接手，項(xiàng)目回款可能受行業(yè)波動(dòng)較大，因此重組計(jì)劃中的債項(xiàng)回收，也存在一定不確定性。

“房企違約處置困難重重，即便能順利通過重組計(jì)劃，到簽訂協(xié)議這一過程中，仍存在諸多問題，而且會(huì)經(jīng)歷非常漫長(zhǎng)的過程。這一過程中，企業(yè)雖然經(jīng)營正常，但無法實(shí)現(xiàn)有效的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。”上述機(jī)構(gòu)稱，因而需要避免過多房企陷入這種狀況。

標(biāo)簽： 泰禾股價(jià) 逆境反轉(zhuǎn)