二手房?jī)r(jià)格通常較低，成為很多人購(gòu)買、居住的重要選擇。那么在購(gòu)買二手房的過程中，需要注意哪些問題，又有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?有關(guān)這個(gè)問題，幸福錦囊邀請(qǐng)了房產(chǎn)專家來幫你分析分析!

問：如何規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)?

相比新建商品房，購(gòu)買二手房要復(fù)雜一些，不但名堂多，風(fēng)險(xiǎn)也大，稍有不慎，可能就會(huì)掉坑，或者給自己帶來意想不到的麻煩。無論是直接交易，還是通過中介，都需要格外謹(jǐn)慎。

二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

在二手房交易過程中，主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

二手房的產(chǎn)權(quán)透明度低，遠(yuǎn)不如新建商品房清晰，房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未必只有產(chǎn)權(quán)證上的登記人，可能存在隱形產(chǎn)權(quán)人，比如夫妻之間共有的房屋只登記一人名字，借名購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)登記人并非實(shí)際產(chǎn)權(quán)人等。如果登記的產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人或?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)人同意，擅自出售房屋，可能就會(huì)出現(xiàn)交易糾紛。

另有一些尚未取得產(chǎn)權(quán)證的二手房交易，由于各種原因，可能導(dǎo)致最后無法辦理產(chǎn)權(quán)的情況，也會(huì)給購(gòu)房人帶來財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)不能交易風(fēng)險(xiǎn)

有些房屋處于被抵押或被查封狀態(tài)，但是產(chǎn)權(quán)人仍惡意出售房屋，簽訂房屋買賣合同，騙取定金或者房款。

3、賣方不配合過戶或不按時(shí)交房風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易中，如果操作不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)賣方收到全款后不積極配合辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，或者故意拖延交房的情況。

4、房屋存在長(zhǎng)租的風(fēng)險(xiǎn)

有些賣方故意隱瞞房屋存在長(zhǎng)租的事實(shí)，或者惡意串通他人虛構(gòu)長(zhǎng)租的事實(shí)，致使購(gòu)房人在支付全款并辦理過戶手續(xù)后，無法收房。曾經(jīng)有個(gè)房屋交易后十幾年無法入住的類似案例。

5、無法落戶的風(fēng)險(xiǎn)

有些二手房交易后原房主不及時(shí)遷移戶口，可能會(huì)給購(gòu)房人落戶或者子女上學(xué)帶來麻煩。

6、歷史欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

有些二手房由于長(zhǎng)期無人居住，可能存在長(zhǎng)期拖欠供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況，如果買方在購(gòu)房時(shí)沒有與賣方做交割清欠，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。

7、買到兇宅的風(fēng)險(xiǎn)

有些賣方可能會(huì)刻意隱瞞房屋發(fā)生過刑事案件的事實(shí)，如果買方疏于背景調(diào)查，可能使自己陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地。

8、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

二手房由于房齡不同，質(zhì)量方面可能存在問題，比如漏水、管道管線老化、用電負(fù)荷不足等，沒有專業(yè)知識(shí)，在交房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)，一旦入住，就會(huì)麻煩不斷。

如何避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)?

買二手房一定要做足功課，自己不懂，一定要請(qǐng)個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的朋友幫助把關(guān)，對(duì)中介也要謹(jǐn)慎選擇，不能完全相信他們。畢竟在現(xiàn)實(shí)生活中，像《安家》中安家天下那樣真正為客戶著想的中介少之又少，關(guān)鍵還是要靠自己把握。

購(gòu)買二手房應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：

1、做好房屋背景調(diào)查。主要摸清房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在隱形共有人?是否存在長(zhǎng)租情況?是否發(fā)生過刑事案件或其他異常情況?房屋的性質(zhì)是商品房，還是安置房、房改房、經(jīng)適房、集資房、共有產(chǎn)權(quán)住房?土地使用權(quán)性質(zhì)是國(guó)有劃撥還是出讓?房屋是否存在按揭貸款及還款情況?產(chǎn)權(quán)證是否“滿二”或者“滿五唯一”?

要認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看房，了解掌握有關(guān)房屋質(zhì)量的現(xiàn)狀，根據(jù)以上信息評(píng)估購(gòu)買和稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。

2、到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查冊(cè)。這個(gè)必須邀請(qǐng)?jiān)恐饕煌巴?，主要是看房屋是否處于可交易狀態(tài)?是否存在抵押、查封、凍結(jié)或限制交易狀態(tài)?有問題的房屋絕對(duì)不要買。

3、及時(shí)簽訂房屋買賣合同。這個(gè)房屋買賣合同不是指網(wǎng)簽合同，但卻是買賣雙方真實(shí)意思的約定，是日后出現(xiàn)交易糾紛時(shí)維權(quán)的重要證據(jù)。而網(wǎng)簽合同由于避稅的需要，可能做低交易價(jià)格。根據(jù)房產(chǎn)交易糾紛案件的有關(guān)司法解釋，像這樣出現(xiàn)兩個(gè)合同時(shí)，法院一般會(huì)采信雙方簽訂的房屋買賣合同，而不是網(wǎng)簽交易合同。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同必須內(nèi)容詳盡，對(duì)于房屋坐落、產(chǎn)權(quán)情況、戶型結(jié)構(gòu)、交易價(jià)格、交房時(shí)間、交房條件、稅費(fèi)分擔(dān)、費(fèi)用清欠、付款方式、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、戶口遷移、違約責(zé)任等做出具體、明確的約定。

4、控制好付款風(fēng)險(xiǎn)。要盡量避免在辦理過戶交易前支付全額房款，最好是在窗口提交資料經(jīng)初審合格后，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬交易。由于二手房交易分為房產(chǎn)交易和過戶辦證兩個(gè)環(huán)節(jié)，需要買賣雙方兩次簽字，一般網(wǎng)簽交易的審核時(shí)間為7個(gè)工作日以內(nèi)，然后才能進(jìn)入過戶辦證環(huán)節(jié)?？梢粤羯倭课部钤谶^戶辦證時(shí)現(xiàn)場(chǎng)支付。

當(dāng)然，也可以找一家銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，這樣雙方都比較容易接受，但可能需要支付一定的費(fèi)用。

要堅(jiān)決避免由中介監(jiān)管交易資金的做法，這也是很多地方明令禁止的行為，這種做法不但不靠譜，反而會(huì)增加資金風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹薪楣緲O有可能挪用、占用資金或者拖延付款，最后導(dǎo)致合同無法正常履行或者扯皮。

5、做好物業(yè)交割。交易過戶后及時(shí)交割物業(yè)，清欠費(fèi)用，查詢戶口遷移情況，并辦理專項(xiàng)物業(yè)維修資金的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

6、不買有問題的二手房。以下幾種二手房不要買：

(1)產(chǎn)權(quán)不清的房屋;

(2)被查封、抵押、凍結(jié)的房屋;

(3)限制交易的房屋，比如限售期內(nèi)的商品房或者安置房;

(4)共有產(chǎn)權(quán)住房;

(5)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋;

(6)小產(chǎn)權(quán)房。

(7)房齡在30年以上的非商品住宅;

(8)商住公寓;

(9)產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房屋;

(10)轉(zhuǎn)讓多手沒過戶的房屋。

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