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從拆建轉(zhuǎn)向存量更新,北京不斷探索城市更新行動

2021-09-17 14:05:52 來源: 中國消費者報

自2020年底住建部將“城市更新”作為未來城市發(fā)展的重點工作后,城市更新廣受業(yè)界關(guān)注。日,住建部發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》,北京市積極響應,隨后印發(fā)了《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計劃》),明確不搞大拆大建,設(shè)立城市更新產(chǎn)業(yè)基金,鼓勵銀行、國有企業(yè)、民營企業(yè)積極參與,廣泛引入社會資本等,探索城市更新的“北京模式”。

從拆建轉(zhuǎn)向存量更新

舊廠房改造成創(chuàng)意園、商場改為寫字樓、老舊小區(qū)被重新規(guī)劃……這些城市更新項目成為年來北京的一大熱點。在城市更新和棚改行動大拆大建的做法被叫停后,像北京這樣具有悠久歷史的城市如何實施城市更新行動,尤其考驗功力。

“城市更新的實質(zhì)是對現(xiàn)有城市空間的優(yōu)化配置,尤其是要對一些不能適應首都功能發(fā)展的空間進行優(yōu)化調(diào)整,對一些城市老舊空間通過補齊現(xiàn)代功能進而更好地滿足人民對美好生活的需要。”北京市住建委相關(guān)負責人表示。《計劃》提出,實施城市更新行動應聚焦城市建成區(qū)存量空間資源的提質(zhì)增效,不搞大拆大建,除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外,原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項目?!队媱潯芬?,按照城市空間布局和不同圈層功能定位、資源稟賦,注重分區(qū)引導、分類制定政策。加大政策機制改革力度,試點先行、以點帶面、項目化推進,探索城市更新的新模式、新路徑、新機制,有序開展城市更新行動。

在智慧城市建設(shè)方面,《計劃》提出,大力推進城市更新項目信息化、數(shù)字化、智能化升級改造,注重運用區(qū)塊鏈、5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)以及新型綠色建材等新技術(shù)新材料,以城市更新為載體,廣泛布設(shè)智慧城市應用場景,進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務水,提高綠色建筑效能,打造智慧小區(qū)、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區(qū),助力提升城市居住品質(zhì)、提供便捷公共服務、推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、培育新興消費模式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,分析相關(guān)政策可以看出,實際上北京城市更新更多的是需要“啃骨頭”,即部分更新項目有很多特殊,需要采取非常細致和耐心的工作。這包括首都功能核心區(qū)房、危舊樓房、簡易樓等,其都和北京特有的歷史文化和住房制度等有關(guān),而且還要充分考慮到北京疏解非首都功能等要求,所以更加需要細致地推進,對于各類遺留問題需要認真解決,要注意從激活城市活力和轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式等角度進行。

明確六種更新類別

城市更新包括哪些類別?適用范圍有哪些?《計劃》對此進行了細化界定?!队媱潯分赋?,除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外,原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項目。實施城市更新行動的項目類型共包括六類:首都功能核心區(qū)房(院落)申請式退租和保護修繕、恢復修建,老舊小區(qū)改造,危舊樓房改建和簡易樓騰退改造,老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級,低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造,城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。

關(guān)于目標任務,《計劃》明確規(guī)定,到2025年,完成首都功能核心區(qū)房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務;力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億方米老舊小區(qū)改造任務,重點推進本市500萬方米抗震節(jié)能綜合改造任務、3100萬方米節(jié)能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目,配合做好6000萬方米中央單位在京老舊小區(qū)改造任務;實施100萬方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;重點推動500萬方米左右低效老舊樓宇改造升級,完成22個傳統(tǒng)商圈改造升級;有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”;基本完成134個在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目,完成3萬戶改造任務。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽表示,城市更新是大城市再繁榮的重要支撐手段,可以幫助大城市保持持久的競爭力,擁有更好的發(fā)展機會,帶動產(chǎn)業(yè)進步,同時讓居民的生活體驗更美好。《計劃》量化了要達到的目標成果和需要出臺的具體政策,確保了后續(xù)政策的落地實施。

強調(diào)“造血”機制

城市更新行動中,資金來源和協(xié)作機制向來是一個難題?!队媱潯穼Υ诉M行了新的探索,將采取政府引導,市場運作的模式,建立以區(qū)為主、市區(qū)聯(lián)動的城市更新行動工作機制,研究制定支持政策,強化統(tǒng)籌推進力度。充分激發(fā)市場活力,調(diào)動不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、市場主體和社會力量等各方積極,多種方式引入社會資本,同時更新改造空間以持有經(jīng)營為主,探索形成多渠道投資模式?!队媱潯窂娬{(diào),要研究支持社會資本參與城市更新的政策機制,加快建立微利可持續(xù)的利益衡和成本分擔機制,形成整體打包、項目統(tǒng)籌、綜合衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑,鼓勵市屬、區(qū)屬國有企業(yè)搭建臺,加強與社會資本合作,通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式,參與城市更新。

此外,鼓勵資信實力強的民營企業(yè)全過程參與更新項目,形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目,市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應比例給予支持。完善標準規(guī)范,提高審批效率,創(chuàng)新監(jiān)管方式,為社會資本參與城市更新創(chuàng)造良好環(huán)境。比如在老舊小區(qū)改造方面,《計劃》就提出了要積極探索老舊小區(qū)改造多方共擔籌資模式,推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”,完善市場化實施機制。“此次政策明確了多元參與、共治共享的模式,尤其是提到了‘鼓勵居民、各類業(yè)主在城市更新中發(fā)揮主體主責作用’的導向。這說明城市更新不僅是簡單的房企或投資者的事,而是一個基層資源挖掘和協(xié)調(diào)的過程,應積極進行推廣和宣傳,讓居民和社會公眾充分參與其中。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》表示。

嚴躍進認為,此次北京的政策在強調(diào)社會資本參與的同時,也明確強調(diào)推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。這要求對于城市更新后續(xù)的項目發(fā)展要有更細致的規(guī)劃。如果規(guī)劃不到位,就可能會造成城市更新項目和市場需求脫節(jié),導致城市更新項目社會價值和經(jīng)濟價值難以統(tǒng)一。因此,如何讓城市更新項目持續(xù)運作并形成良好的商業(yè)價值,也是各類投資者需要關(guān)注的內(nèi)容。

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