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北京二手房住宅成交量大幅減少,新房市場(chǎng)未能幸免

來(lái)源:北京商報(bào)   發(fā)布時(shí)間: 2021-09-29 09:44:37

中原地產(chǎn)

9月28日,記者從中原地產(chǎn)研究中心了解到,隨著各種調(diào)控政策的升級(jí),北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)全面冰凍,二手房成交量截止9月27日只有1萬(wàn)套左右,預(yù)計(jì)全月只有1.25萬(wàn)套。以1.25萬(wàn)套計(jì)算,該成交量較8月的15942套,驟減超3000套,下降幅度約21.6%;與今年3月份最高點(diǎn)22172套相比,成交套數(shù)減少約1萬(wàn)套,下降幅度高達(dá)43.6%。經(jīng)歷過(guò)一輪上漲“熱情”后,北京二手房住宅的成交量,以肉眼可見的速度在減少。“降溫”的背后,是政策調(diào)控的不斷加碼,也是貸款額度收緊的直擊“要害”。

政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”

疫情過(guò)后,購(gòu)房積壓需求得到釋放,加之“學(xué)區(qū)房”概念受熱捧、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素影響,北京二手房交易曾經(jīng)歷過(guò)一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過(guò)高,也成為政策關(guān)注的重點(diǎn),整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月,北京西城區(qū)嚴(yán)格落實(shí)號(hào)稱史上“最狠”學(xué)區(qū)房政策——多校劃片,這也迅速拉開了學(xué)區(qū)房降價(jià)的大幕,傳統(tǒng)“頂級(jí)學(xué)區(qū)”德勝、月壇等大幅降價(jià)案例層出不窮,上演學(xué)區(qū)房跌破神話。有媒體就曾報(bào)道稱,德勝一套房齡四十年,建筑面積為38的“老破小”,最以“低價(jià)”完成交易。不到兩個(gè)月時(shí)間,同一套房子的差價(jià)卻達(dá)到了120萬(wàn)元。

今年8月初,北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》,也徹底封堵“假離婚”買房問(wèn)題。夫妻離異的,原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的,自離異之日起3年內(nèi),任何一方均不得在該市購(gòu)買商品住房。

政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”,猶如一盆冷水,徹底澆滅了北京剛剛熱起來(lái)的二手房市場(chǎng)。

二手房市場(chǎng)信貸收緊

除上述政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”外,二手房市場(chǎng)信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,二手房市場(chǎng)信貸收緊,全面抑制換房客戶。其表示,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后,特別是最各地開始加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控,很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場(chǎng),實(shí)際市場(chǎng)跌幅比網(wǎng)簽更大。二手房市場(chǎng)放款難,已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍,特別是一二線城市,二手房占比高,當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月,年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下,市場(chǎng)成交量不斷減少,包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。

根據(jù)之前北京商報(bào)的調(diào)查,北京多家銀行分行以及支行表示已無(wú)房貸額度。同時(shí),資質(zhì)審核也日益趨嚴(yán),部分銀行表示,客戶有未還清消費(fèi)貸或信用貸的,有可能會(huì)影響房貸的審批額度,甚至不能通過(guò)審批。審批時(shí)間延長(zhǎng)、放款周期延長(zhǎng),將直接影響到購(gòu)房者的買房熱情,甚至部分購(gòu)房者暫時(shí)“失去”貸款資格,基本上限制了超一半的購(gòu)房需求。

去年12月31日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下下稱《通知》),建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,自2021年1月1日起實(shí)施。

《通知》根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型,分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。其中,第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%,并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年、4年調(diào)整過(guò)渡期。

監(jiān)管“紅線”出臺(tái)后,多家銀行房貸額度超標(biāo),這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場(chǎng)

市場(chǎng)的情緒總是一致的,北京二手房市場(chǎng)降溫,新房市場(chǎng)也未能幸免。

“我們7月份的網(wǎng)簽還很好,8月就掉了,9月就更嚴(yán)重了,不是因?yàn)闆](méi)客戶,都是二手房等著置換的。”順義某項(xiàng)目營(yíng)銷總向北京商報(bào)記者透露,最自己頻繁向總部申請(qǐng),希望批準(zhǔn)給交了首付、但因二手房置換原因暫時(shí)騰不出資格的購(gòu)房者寬限換房周期。據(jù)他們與購(gòu)房者溝通得知,大部分購(gòu)房者目前均卡在賣房時(shí),買方信貸批不下來(lái)。

“感覺(jué)是一瞬間,7月份我們一天一套的速度,現(xiàn)在就全面擱置了。”但這位營(yíng)銷總也直言:“大家都搶回款,總部原來(lái)給我們就三個(gè)月,現(xiàn)在又是年底涉及年報(bào),估計(jì)挺難的,但不寬限成交也卡在這,沒(méi)辦法。”

張大偉稱,北京樓市已經(jīng)明顯地進(jìn)入了下行通道。要警惕市場(chǎng)急速下調(diào)后出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn),按照目前情況,大部分企業(yè)對(duì)第二輪集中供地積極不大,市場(chǎng)全面降溫,企業(yè)資金鏈壓力越來(lái)越大。這種情況下,不排除部分新入市項(xiàng)目開始價(jià)格戰(zhàn)的可能

當(dāng)新房與二手房的價(jià)格出現(xiàn)明顯倒掛,二手房市場(chǎng)的回溫還有一段長(zhǎng)路要走。

事實(shí)上,二手房的上漲動(dòng)力已經(jīng)遭到新房“情緒”的削弱。一般而言,當(dāng)區(qū)域出現(xiàn)“地王”項(xiàng)目,周邊二手房也會(huì)水漲船高,帶動(dòng)價(jià)格的上漲。即便沒(méi)有地王項(xiàng)目出現(xiàn),區(qū)域新房溢價(jià)率頗高,也會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的上漲。

但目前北京的政策核心是“穩(wěn)地價(jià)”,第一批集中供地整體溢價(jià)率不過(guò)10%左右,處于全國(guó)較低水,多宗地塊因觸及“雙限”而轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

北京第二批集中供地在路上,記者也有相關(guān)統(tǒng)計(jì),溢價(jià)率整體不超過(guò)10%,最高溢價(jià)率也不過(guò)15%,且通過(guò)加入了現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房等新的競(jìng)價(jià)方式,進(jìn)一步遏制地塊高溢價(jià)的產(chǎn)生。

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