到2022年和2023年末，各省已開工建設(shè)和籌集的保障性租賃住房（下稱“保租房”）套（間）數(shù)需分別不低于本地區(qū)“十四五”建設(shè)目標(biāo)數(shù)比例的40％和60%。

近日，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好發(fā)展保租房情況年度監(jiān)測評價工作的通知》（下稱“通知”），明確將各大城市發(fā)展保租房的年度監(jiān)測評價結(jié)果納入對地方政府的績效考核，其中，上述階段性建設(shè)目標(biāo)的完成情況成為考核重點。

(資料圖)

時至年末，河北、浙江、沈陽、西安、鄭州等多個省市已提前或超額完成2022年籌建目標(biāo)；進入11月，山東、河南還率先披露了2023年新開工（籌集）保租房的規(guī)劃目標(biāo)。和保租房“籌集關(guān)鍵期”的2022年相比，這兩省2023年的建設(shè)目標(biāo)數(shù)未出現(xiàn)明顯減少。

更大體量的新開工和籌集計劃，意味著需要更多的資金流入和更豐富的供應(yīng)渠道。

今年，受疫情沖擊、經(jīng)濟下行等影響，地方財政和房企資金壓力都比較突出，在此背景下，多地聚焦推動金融與財政、專項債等資金的銜接，創(chuàng)新融資模式，通過REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等多種模式滿足市場主體參與保租房項目的資本金需求。

與此同時，一些地方政府重新嘗試通過回購等方式，將房企風(fēng)險項目納入保租房供應(yīng)圖譜，以期實現(xiàn)“保交樓”和保租房籌建的雙重目標(biāo)。

多地推動存量商品房“納保”

在樓市下行壓力下，為緩解當(dāng)?shù)厝セ瘔毫蛯崿F(xiàn)“保交樓”目標(biāo)，不少地方政府開始批量回購或鼓勵國企購買商品房，該現(xiàn)象也為保租房的籌集開辟了一個新渠道。

11月15日，河南開封住建局官網(wǎng)公布了2022年保租房項目表，涉及4個項目，共計1950套住房。其中，蘭考恒大帝景項目共1050套房源被列入其中，擬被回購作為蘭考縣城投保租房項目。

更早之前，鄭州地產(chǎn)集團下屬全資公司——河南鄭地住房租賃有限公司在今年7月發(fā)布招標(biāo)公告稱，將在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)收購存量房源，用于人才公寓。鄭州地產(chǎn)集團為國有獨資公司。

6月底，《關(guān)于印發(fā)河南省貫徹落實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施實施方案的通知》稱，住宅去化周期18個月以上城市，要立足實際回購存量商品房用于保障房和安置房。

除河南外，山東濟南、浙江湖州等二三線城市今年亦曾推出鼓勵國企收購存量商品房的政策。不過總體來看，出臺此類舉措的多為四五線城市。

第一財經(jīng)梳理中國政府采購網(wǎng)信息發(fā)現(xiàn)，近一個月以來，在河北、貴州、甘肅、吉林等省份，均有下轄中小城市和縣城發(fā)布“政府回購商品房”招標(biāo)公告，計劃回購存量商品房用于籌集安置房源，包括保租房。

比如，河北孟村回族自治縣11月21日發(fā)布“保租房項目公開招標(biāo)公告”，擬購買存量商品房作為公共租賃住房，為解決該縣新青年城鎮(zhèn)居民階段性住房問題。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強在接受第一財經(jīng)采訪時稱，這一保租房籌集方式目前在多地可見，但不會成為主流形式。“‘政府回購’有一個共同的特性，就是這些項目運營困難，由政府承擔(dān)相關(guān)市場主體的部分壓力。疫情之下，地方政府普遍面臨財政困難，回購的保租住房如何實現(xiàn)資金平衡，這是地方政府在實施這一籌建方式時需要謹慎考慮的問題。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進亦對記者表示，通過回購等方式將包括房企風(fēng)險項目在內(nèi)的存量商品住宅轉(zhuǎn)作保租房，可以快速形成保租房供給，省去一些配套投入成本，加快解決新市民、青年人的住房困難問題，但這種模式在實施過程中也可能會遇到諸多限制。比如，項目房源戶型大小是否滿足保租房的相關(guān)要求，政府是否有足夠規(guī)模的資金支持等。保租房一般以小戶型為主，建筑面積不超過70平方米。

“因城施策”擴供給

多重因素下，“政府回購存量商品房”的保租房籌措模式難以大規(guī)模推開。不過，通過多種渠道，將存量房和存量用地改造、轉(zhuǎn)化為保租房和保租房項目用地，近半年來，一直備受地方青睞。

中信證券最新研報顯示，今年5月以來，已有長沙、邯鄲、成都、西安、湖北、海南等多個省市推出自愿納保的相關(guān)文件，鼓勵存量房業(yè)主和長租公寓運營方參與存量房納保。

為了消除大戶型業(yè)主參與“納保”的顧慮，成都10月底發(fā)文明確，建筑面積在144平方米（含）以上的住房，申請用于保租房后，應(yīng)按間出租，具體間數(shù)可由運營服務(wù)企業(yè)根據(jù)房屋設(shè)計及現(xiàn)實情況確定。

北京則將視線聚焦在了中心城區(qū)成片的老舊小區(qū)上。11月初印發(fā)的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》稱，全市老舊小區(qū)可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑面積，由區(qū)政府統(tǒng)籌用于補充社區(qū)配套短板或建設(shè)保租房。

王業(yè)強認為，面對保租房用地的土地出讓金價格較低而今年地方財政壓力較大的兩難問題，更充分地挖掘當(dāng)?shù)卮媪糠亢偷托в玫?，如對工業(yè)廠房、城中村等進行統(tǒng)一規(guī)劃改造，是一種有效的解決辦法。

財政部官網(wǎng)8月16日發(fā)布了一篇上海監(jiān)管局的調(diào)研文章。文中提到，政府出臺了一些盤活存量用地用于長租房建設(shè)的優(yōu)惠政策，如企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)或非居住存量房改建長租房，免交土地價差款，極大地鼓舞了有閑置土地及非居住存量房的企事業(yè)單位參與長租房建設(shè)的積極性。

推動金融與財政、專項債等資金的銜接

據(jù)中信證券測算，長期而言，僅全國19個核心城市中的保租房需求就接近2000萬套。到2030年時，這19個核心城市保租房資本化價值可能突破10萬億元，保租房在這些核心城市的總投資金額約6萬億元。

多名受訪業(yè)界人士認為，面對如此大的市場規(guī)模，主要房企參與意愿如何，仍較大程度上取決于各項支持政策，是否能夠突破租賃市場投資回報周期長、融資難等瓶頸問題。

有研究顯示，我國大城市租金收益率僅為2%左右，重資產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長達20~30年，資金壓力大。對于租金在市場價九折及以下的保租房項目而言，租金收益率無疑更低。

“各省相關(guān)部門要引導(dǎo)市場主體加強與金融機構(gòu)的溝通對接，加大對保租房建設(shè)運營的金融支持力度。”前述三部門下發(fā)的通知中如是稱。

該通知進一步量化了各省考核標(biāo)準(zhǔn)：獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的保租房建設(shè)項目數(shù)占需要資金支持的保租房建設(shè)項目總數(shù)的比例達到100%的得5分；未達到100%的，每低一個百分點扣0.1分；低于50%（不含）不得分。

除了各省保租房相關(guān)支持性政策需要落實見效外，展望后市，保租房的財政、金融支持力度還將繼續(xù)加大。

10月中旬，安徽霍山住建局官網(wǎng)公示了一份由住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于報送2023年保租房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃的通知》。文件稱，對各地申報符合條件的2023年保租房計劃，中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資給予補助支出。

其中，“中央預(yù)算內(nèi)投資支持發(fā)展保租房的城市名單”包括廣東（廣州、深圳、佛山、東莞）、浙江（杭州、寧波）和安徽（合肥）等25省37市（區(qū)）以及京津滬渝四個直轄市。

11月23日，央行和銀保監(jiān)會正式下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在“加大住房租賃金融支持力度”方面，該份文件明確兩條具體措施：

其一，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保租房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保租房，取得保租房認定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

其二，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進REITs試點。

“金融機構(gòu)借款、專項債等融資屬于債權(quán)融資，公募REITs屬于股權(quán)融資。相較于債券融資，租賃住房的開發(fā)運營企業(yè)可以通過REITs，形成‘投融管退’的閉環(huán)，顯著縮短項目的投資回收期，緩解資金壓力。作為‘十四五’時期的一項重要任務(wù)，保租房籌集需要眾多市場主體參與，在激活市場主體積極性的各項政策中，公募REITs至關(guān)重要。”徐躍進告訴記者。

標(biāo)簽： 存量商品房 保障性租賃住房