低迷許久的樓市出現(xiàn)積極信號(hào)——多地二手房市場(chǎng)逐步回暖了。

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近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布1月樓市數(shù)據(jù)，均顯示二手房先于新房明顯回暖。比如貝殼研究院稱(chēng)，1月上旬50城日均帶看量較12月增加22%，北京、石家莊、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量較去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)到底，未來(lái)將從核心城市開(kāi)始逐步企穩(wěn)回升。二手房一旦活躍起來(lái)，就能對(duì)新房產(chǎn)生帶動(dòng)作用。一些城市出臺(tái)了鼓勵(lì)賣(mài)舊買(mǎi)新的政策，賣(mài)一買(mǎi)一按照首套房執(zhí)行，對(duì)換房改善也采取了退稅優(yōu)惠，這些政策將在新年發(fā)揮更積極的作用。

二手房市場(chǎng)低谷回升

去年以來(lái)，樓市出臺(tái)了千條調(diào)控政策，但新房市場(chǎng)反應(yīng)平淡，至今都未見(jiàn)明顯回溫。與之不同的是，二手房市場(chǎng)自去年12月便有所回暖，進(jìn)入2023年趨勢(shì)更加明顯。

貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，去年12月疫情防控放開(kāi)初期，二手房市場(chǎng)的交易量有明顯反彈，重慶、西安、廣州、武漢等城市二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比恢復(fù)。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的勢(shì)頭也得到緩解。去年12月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌約1%，跌幅較上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)較上月減少5個(gè)，沈陽(yáng)、貴州、煙臺(tái)等城市環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

進(jìn)入2023年1月上旬，二手房市場(chǎng)繼續(xù)走暖，帶看等多個(gè)先行指標(biāo)明顯回升，50城日均成交量較去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

同時(shí)，作為代表房?jī)r(jià)走勢(shì)的先行指標(biāo)，1月貝殼二手房景氣指數(shù)結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月的不景氣，突破20，這表明后續(xù)二手房?jī)r(jià)格將止跌。珠三角、長(zhǎng)三角城市群二手房景氣度突破20，珠三角區(qū)域已經(jīng)逼近30，預(yù)計(jì)后期價(jià)格止跌走穩(wěn)動(dòng)力更強(qiáng)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但“市場(chǎng)底”遲遲不肯出現(xiàn)，主要原因是三重壓力：一是對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的擔(dān)憂，二是房企交付風(fēng)險(xiǎn)，三是對(duì)房?jī)r(jià)大幅下降的擔(dān)憂。但如果把時(shí)間拉長(zhǎng)到三年看，會(huì)有不一樣的發(fā)現(xiàn)。

他表示，通過(guò)對(duì)2020～2022年重點(diǎn)城市二手住宅房?jī)r(jià)盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2019年12月起，重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)上行周期共20個(gè)月，累計(jì)漲幅11.4%；下行周期17個(gè)月，累計(jì)降幅11.1%。重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)指數(shù)目前已跌回三年前水平，疫情前期貨幣外溢帶來(lái)的刺激效應(yīng)基本出清完畢。

經(jīng)過(guò)三年疫情考驗(yàn)，不同城市房?jī)r(jià)的漲跌不一，50城中房?jī)r(jià)上漲的城市有18個(gè)，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房?jī)r(jià)下跌的城市有32個(gè)，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。盡管大多城市房?jī)r(jià)下跌，但一線城市、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝都市圈的房?jī)r(jià)依然比3年前有穩(wěn)定上漲。

許小樂(lè)認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)到底，未來(lái)將從核心城市開(kāi)始逐步企穩(wěn)回升。四季度以來(lái)，購(gòu)房者的心態(tài)已出現(xiàn)些許變化，計(jì)劃在未來(lái)半年內(nèi)購(gòu)房的比例顯著回升，其中二線城市半年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的比例達(dá)到21%，置業(yè)需求更偏向離市中心近、房子大一些。

中銀證券研報(bào)也顯示，二手房市場(chǎng)正全線回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面積 98.4 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面積 136.6 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19.9%，一、二、三線城市環(huán)比均上升。

不過(guò)將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，當(dāng)下二手房市場(chǎng)仍處于低谷回升階段。浙商證券數(shù)據(jù)顯示，近一周（1.7～1.13）18城二手房成交面積352.1萬(wàn)平方米，處于2020、2021、2022年的下游水平。

樓市企穩(wěn)具備有利條件

與二手房市場(chǎng)走勢(shì)不同，當(dāng)下新房市場(chǎng)仍寒意陣陣。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比分別下降24.3%和26.7%，創(chuàng)歷史同期最大跌幅，比2014～2015年庫(kù)存高壓期的跌幅都要大。

房?jī)r(jià)方面，2022年全年，商品房均價(jià)下跌了3.2%，已連續(xù)11個(gè)月下跌。70城數(shù)據(jù)顯示，新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，新房和二手住房同比分別連續(xù)9個(gè)月和11個(gè)月下跌。

2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也下跌10%，創(chuàng)下年度最大跌幅。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，上一次樓市開(kāi)發(fā)投資承壓，還是2015年去庫(kù)存時(shí)期，彼時(shí)開(kāi)發(fā)投資仍舊增長(zhǎng)1%，2022年樓市的壓力是史無(wú)前例的。

在他看來(lái)，2022年，由于房?jī)r(jià)下跌、買(mǎi)房動(dòng)力不足，資金鏈緊張等，金融機(jī)構(gòu)紓困地產(chǎn)的意愿不足，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格沒(méi)到底，也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。于是，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷(xiāo)，而且力度越來(lái)越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環(huán)，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下滑。

不過(guò)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍有望回溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義于17日表示，初步判斷2023年房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累不會(huì)比2022年大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)具有一些有利條件。

同日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，一要穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房。

二要防范風(fēng)險(xiǎn)。“一頭”抓出險(xiǎn)房企，幫助企業(yè)自救，同時(shí)依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，做好保交樓工作。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

三要促進(jìn)轉(zhuǎn)型。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。要形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障等等。

李宇嘉表示，2023年，一邊要穩(wěn)定樓市，一邊要紓困企業(yè)，一邊要保交樓。這三項(xiàng)工作，目前都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。保交樓進(jìn)入攻堅(jiān)階段，剩下的都是難啃的骨頭，都是存在資金硬缺口的。疫情后，民生、預(yù)期都要休養(yǎng)生息，怎么盡管穩(wěn)定下來(lái)，2023年的工作仍舊艱巨。

不過(guò)，隨著需求端政策加快落實(shí)，符合條件的城市首套房貸利率下調(diào)，一二線城市政策空間不斷釋放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院認(rèn)為，若各地政策執(zhí)行到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)最早或在二季度企穩(wěn)，樂(lè)觀情形下，2023年全年商品房銷(xiāo)售面積同比或小幅增長(zhǎng)，價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。

許小樂(lè)認(rèn)為，預(yù)計(jì)2023年越來(lái)越多的消費(fèi)者開(kāi)始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)迎來(lái)溫和修復(fù)，上半年房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)回升。不過(guò)，取消行政性干預(yù)，意在恢復(fù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，并不是鼓勵(lì)加杠桿炒房。在“房住不炒”政策框架下，市場(chǎng)會(huì)向中樞水平靠攏，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

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