“年終獎(jiǎng)發(fā)了，準(zhǔn)備提前還些房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要提前預(yù)約，每天開(kāi)放的人數(shù)是固定的，每天都在拼手速，約了三天才約到2月20日，節(jié)前是還不了了。這叫約了個(gè)預(yù)約？”2022年在北京購(gòu)房的徐女士對(duì)記者感嘆。

理財(cái)收益率低，缺少合適穩(wěn)健的投資渠道，不少購(gòu)房者都和張女士一樣，選擇用年終獎(jiǎng)提前還房貸。

(資料圖片)

但不少準(zhǔn)備提前還貸的購(gòu)房者在還款過(guò)程中都遇到了一些問(wèn)題：一是銀行的還貸門檻有所提高，需要提前預(yù)約或是還款額度、次數(shù)受限；二是提前還貸需要選擇縮期或是縮額，選擇哪個(gè)更為劃算。

為何出現(xiàn)提前還貸潮？

“建行線上預(yù)約已經(jīng)排到2月20號(hào)左右了，額度比較緊，一兩分鐘就沒(méi)了。線下預(yù)約也一樣，只能給登記上，能給約到幾號(hào)不一定。”談到提前還房貸的體驗(yàn)，家住北京豐臺(tái)區(qū)的張女士形容，“就像醫(yī)院掛號(hào)一樣，不停的刷，預(yù)約流程不復(fù)雜，但每天線上預(yù)約整體有個(gè)額度，一兩分鐘額度就沒(méi)了，搶了幾天才搶到還貸的資格。”

徐女士的銀行app也顯示，其需要從銀行扣款之日起算間隔60天，方可再次預(yù)約線上提前還本。

對(duì)于這一現(xiàn)象，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)記者表示，購(gòu)房者提前還貸主要有三個(gè)原因：一是在家庭未來(lái)收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)存在不確定性的情況下，部分購(gòu)房者希望降低利息支出和按揭負(fù)擔(dān)，或者減少不確定性；二是在近期支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策組合拳下，新購(gòu)房的商業(yè)貸款和公積金貸款利率下行趨勢(shì)較為明顯，存量房貸還款者希望能節(jié)約利息開(kāi)支；三是目前其他投資渠道和投資產(chǎn)品的收益率也不理想，閑置資金用作投資的吸引力下降，相對(duì)來(lái)說(shuō)改變財(cái)務(wù)規(guī)劃以提前還貸的誘因有所上升。

面對(duì)提前還貸潮，銀行為何設(shè)置了重重關(guān)卡。對(duì)此，龐溟認(rèn)為，提前償還房貸會(huì)影響到銀行的房貸發(fā)放指標(biāo)、貸款規(guī)模等考核目標(biāo)的完成，也會(huì)減少銀行的利息收入。而且由于抵押物優(yōu)質(zhì)、久期較長(zhǎng)、貸款加權(quán)平均利率高于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率，個(gè)人按揭房貸屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行在主觀意愿上不會(huì)鼓勵(lì)提前還貸。

縮期、縮額如何選？

除了需要預(yù)約外，購(gòu)房者還面臨選擇縮期、縮額哪個(gè)方式更為合適的問(wèn)題。

一般而言，購(gòu)房者房貸還款的過(guò)程中，在提前還上部分房貸后，剩余房貸購(gòu)房者可以選擇每月還款金額不變，縮短還款年限；也可選擇還款年限不變，縮短每月還款金額。

“我選擇的是縮額，之后每個(gè)月房貸從1萬(wàn)左右降至6000左右，可以降低月供壓力。”徐女士說(shuō)。

家住西城的林先生對(duì)記者表示，由于理財(cái)收益持續(xù)為負(fù)，所以選擇了用年終獎(jiǎng)提前還房貸。他也選擇了縮額的方式，降低自己的月供負(fù)擔(dān)。“每個(gè)月月供可以少一些，現(xiàn)在每個(gè)月月供少了2000多。”

徐女士則選擇了縮期的方式，她表示，因?yàn)檫@種方式利息減少的更多。

實(shí)際上，鎖期、縮額不同的情況各有利弊。“要具體問(wèn)題具體分析的，匡算起來(lái)比較復(fù)雜。”龐溟稱。

記者采訪了解到，一些購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前月供沒(méi)有太大還款壓力，只想盡快還清房貸，大多數(shù)會(huì)選擇縮短年限更為合適；而一些購(gòu)房者則希望降低還款壓力，選擇減少每月還款額。

龐溟表示，目前多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式，供客戶選擇。一是，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退)；二是，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)；三是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(減小月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種)；四是，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)；五是，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。(月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算)

龐溟建議，購(gòu)房者房貸提前還款，應(yīng)盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。

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