克而瑞公布的1月份百強房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，1月，Top100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%。Top10房企中，國企開發(fā)商占據(jù)了7席。

這表明，雖然過去半年多來，各級政府采取了大量的房地產(chǎn)支持性政策，雖然疫情管控全面松綁，雖然春節(jié)假期返鄉(xiāng)高峰下存在返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，但樓市整體仍舊低迷，預期中的回暖和復蘇并未出現(xiàn)。

【資料圖】

過去兩年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較大回落：

民營房地產(chǎn)開發(fā)商：Top100民營開發(fā)商中，超過60%出現(xiàn)各種資金危機、債券違約和樓盤爛尾等問題。地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游：2022年，房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積和投資較去年下降24%、39%和10%。土地市場：2022年全年，地方賣地收入6.7萬億元，同比下降23%。

去年下半年以來，政策開始松綁。權威人士和權威部門定調(diào)，房地產(chǎn)是“支柱”行業(yè)，必須確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；各部門和地方則采取了諸多實質(zhì)性松綁和放水措施：

降息、降準：5年期LPR利率下調(diào)2次，累計35bps，至4.3%；2次降準，累計75bps。首套房利率下限調(diào)整為5年起“LPR-20bps”。首套房首付比率：超過60個城市首套房首付比例降至20%。二套房首付和利率：超過40個城市二套房利率降幅超過LPR降幅，首付比率也有下降。限購松綁及減稅：接近50個城市公布了放松限購的措施，限購基本名存實亡；30多個城市出臺了放松資金監(jiān)管措施和土拍規(guī)則；超過100個城市發(fā)放購房補貼；超過20個城市降低契稅、土地增值稅等稅收。

這一波政策松綁力度，即使在歷史來看，也算是相當大的了，放在以前早已點燃樓市情緒，但這一次，到目前為止，樓市依舊低迷。

過去二十年，房地產(chǎn)市場在"收死放亂"循環(huán)中不斷重復，但大家的基本預期和對房地產(chǎn)長期信心保持穩(wěn)定：

房價暴漲時，一般會出臺限購限貸等措施，給樓市降溫，避免房價過快上漲。調(diào)控不會觸及高房價的根源——土地財政。調(diào)控的根本目的是確保房價基本穩(wěn)定（不能過快上漲，但更不能大幅下跌），從而確保地價和賣地收入平穩(wěn)向上。房價不能大跌的情況下，為了平息社會對高房價的不滿，偶爾會打兩下“壞孩子”——房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商雖然經(jīng)常被修理，但不至于傷筋動骨。由于房價地價向上預期不變，一旦政策放松的發(fā)令槍響起，開發(fā)商立馬滿血復活；購房者也聞風而動，用足政策指標，推動樓市迅速回暖。

但2021年以來的房地產(chǎn)導向，打破了大部分“舊默契”：

社會主流開始把（民營）開發(fā)商，看成是高房價問題根源。房地產(chǎn)控杠桿行動拉開序幕。客觀講，控制杠桿的初衷是好的，但實施過程中也出現(xiàn)了力度過大，部門政策效果疊加等問題，民營開發(fā)商出現(xiàn)系統(tǒng)性的資金困難。作為房地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量，民營地產(chǎn)商的倒下，導致新房爛尾、土地流拍等問題，引發(fā)了財政危機。開發(fā)商資金困難，導致了大量新盤爛尾現(xiàn)象，引發(fā)了購房者的爛尾斷貸，威脅到金融安全。

過去支撐房地產(chǎn)市場良好運轉的隱性契約被打破。高度的不確定性下，寬松放水的效果也大打折扣：

房地產(chǎn)行業(yè)定位不清：市場擔心，一旦經(jīng)濟回暖，房地產(chǎn)是否再次被拋棄？房地產(chǎn)人人喊打的輿論環(huán)境，也并未有實質(zhì)性改善。在此情況下，銀行敢放手給開發(fā)商貸款嗎？會不會被貼上“不支持實體經(jīng)濟”的標簽？

民營開發(fā)商前途未知：“民營開發(fā)商退出舞臺論”等極端輿論甚囂塵上，再加上資金鏈普遍陷入困難的現(xiàn)實，使民營開發(fā)商對其前途和未來，存在高度的不確定。在此情況下，即使政策寬松，民營開發(fā)商還敢和以前一樣，積極拿地、蓋樓嗎？

購房者預期惡化：一方面，大疫三年，居民購買力和信心受到一定沖擊，修復需要時日；另一方面，民營開發(fā)商爆雷和新盤爛尾風險不可忽視，“資金安全”已經(jīng)取代“房價漲跌”，成為阻礙購房者入市的首要因素。

新舊模式切換的不確定性：房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊模式轉換，這意味著支撐房地產(chǎn)市場運行的根本規(guī)則，會發(fā)生根本性變化。比如是否征收房產(chǎn)稅？這將帶來新的不確定性。未來的不確定性，抑制了購房者的信心和預期，也將使政策寬松的效果受到影響。

高度的不確定性，使房地產(chǎn)參與各方對未來普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降準、減稅、松綁限購限貸等周期性寬松政策，很難說服大家回來。

中央經(jīng)濟工作會議提出，綱舉目張做好工作，“要從改善社會心理預期、提振發(fā)展信心入手”，無疑看到了問題的“病根”。改善社會預期，提振社會信心，應該從改善房地產(chǎn)市場參與各方的信心和預期入手，直面關鍵問題，采取實質(zhì)性措施，重新啟動房地產(chǎn)良性循環(huán)：

1.明確房地產(chǎn)“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”定位。過去多年，很多人借著高房價問題，否定整個房地產(chǎn)業(yè)。實際上，改善居住品質(zhì)是人民追求美好生活和幸福的關鍵來源。中央從來沒有全盤否定房地產(chǎn)，“房住不炒”的定調(diào)，就是要支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。

2.支持民營開發(fā)商依法大力開發(fā)房地產(chǎn)。過去一段時間，民營開發(fā)商退場論甚囂塵上，結合民營開發(fā)商大面積爆雷的事實，加劇了行業(yè)的恐慌。高房價背后問題非常復雜，最主要是土地財政問題。把高房價的問題完全歸因于民營開發(fā)商是不公平的。簡單懲罰幾個壞孩子，也無助于高房價問題的解決。民營開發(fā)商也不是“吸血鬼”和“食利者”，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)并不存在所謂“超額利潤”問題，享受的只是和其他行業(yè)差不多的平均行業(yè)利潤率。建議邀請民營開發(fā)商座談，確定其“自己人”的地位，鼓勵其為房地產(chǎn)健康發(fā)展貢獻力量。同時，引導和改善民營開發(fā)商所處的輿論環(huán)境。

3.積極處理新房爛尾問題，實質(zhì)性提升購房者信心。新房頻頻爛尾，已經(jīng)打破了消費者對于房地產(chǎn)是“安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的信仰，極大抑制了購房意愿。解決新房爛尾問題，根子在于盡快救活民營開發(fā)商，封死出血口，而不是“頭疼醫(yī)頭”地救項目不救開發(fā)商。

4.盡快明確房地產(chǎn)新模式的關鍵內(nèi)容，消除不確定性，穩(wěn)定長期預期。房地產(chǎn)新模式是今年的中央經(jīng)濟工作會議新提法。新模式的定位和指導方針是什么？關鍵支柱有哪些？不管是新模式，還是長效機制，都不應徹底否定過去20多年的房地產(chǎn)商品化改革，都應該找到降低土地財政依賴的良方，都應該以漸進式、可持續(xù)的方式進行改革，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序運行。

相信只要尊重經(jīng)濟規(guī)律，保持對市場的敬畏，以系統(tǒng)思維解決問題，在房地產(chǎn)領域不折不扣地落實“兩個毫不動搖”，我們一定能夠快速走出地產(chǎn)危局，快速化解馴服威脅國民經(jīng)濟穩(wěn)定的“灰犀牛”，確保中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。

（作者系華興資本首席經(jīng)濟學家）

標簽： 民營開發(fā)商 土地財政 房住不炒