2022年度，利潤(rùn)下滑及業(yè)績(jī)虧損仍是大多數(shù)上市房企的慘痛現(xiàn)狀，其中不乏預(yù)虧超百億元的企業(yè)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，近六成A股上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧，總額已超千億。房企大面積虧損背后，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生巨變，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已被打破，以往“投融建管退”一體的開(kāi)發(fā)邏輯也遭遇挑戰(zhàn)。

(資料圖)

在這一背景下，房地產(chǎn)代建賽道反而熱鬧了起來(lái)，由于地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)相分離成為大趨勢(shì)，代建模式憑借專(zhuān)業(yè)化和服務(wù)屬性，成為承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)廣闊需求的重要主體。“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日率先召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，宣布其2022年?duì)I收達(dá)26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%，歸母凈利潤(rùn)則增長(zhǎng)了31.7%。

代建業(yè)務(wù)從“低調(diào)發(fā)育”到競(jìng)爭(zhēng)白熱化，只用了短短幾年時(shí)間，目前這個(gè)賽道已經(jīng)涌入近60家品牌房企。作為“代建第一股”，綠城管理合約總建面已經(jīng)突破一億平方米，但想要保住行業(yè)龍頭地位，也有一定壓力。

政府、國(guó)企和城投帶來(lái)大量新合約

“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日發(fā)布年報(bào)，2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%；毛利率達(dá)到52.3%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到7.25億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

截至2022年末，綠城管理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)120個(gè)城市，合約總建筑面積同比增長(zhǎng)19.8%至1.014億平方米，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)合約總建面“破億”的代建巨頭。在代建行業(yè)中，目前綠城管理的市占率是25.5%。

圖片攝影：任玉明

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，綠城管理在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)的項(xiàng)目建面占比高達(dá)74.7%，超一億平方米的合約總建面中，約有46%處于待建狀態(tài)。

政府、國(guó)企和城投客戶(hù)給綠城管理帶來(lái)大量新合約，綠城管理年報(bào)顯示，來(lái)自政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)委托方的合約總建筑面積分別占比達(dá)32.6%和28.3%。新拓代建面積中，來(lái)自國(guó)企及城投客戶(hù)的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%。

綠城管理在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布擬進(jìn)行全額派息，這是2023年首家宣布100%派息的上市公司。

從綠城管理這份年報(bào)中可以看出現(xiàn)階段代建行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張離不開(kāi)三大因素：保障房代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)、城投公司大規(guī)模托底拿地、紓困類(lèi)代建業(yè)務(wù)需求上升。

綠城管理執(zhí)行董事、CEO李軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“十四五”規(guī)劃中，國(guó)家對(duì)40個(gè)重要城市提出了總計(jì)要完成650萬(wàn)套租賃性保障用房建設(shè)的指標(biāo)要求，浙江就規(guī)定未來(lái)新增的住房供應(yīng)里，保障性住房的占比要在30%以上，2022年下半年開(kāi)始，北京、江蘇、廣東等都陸續(xù)推出保障房建設(shè)的指標(biāo)，同時(shí)要求采取代建制，采購(gòu)社會(huì)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)。

其次，國(guó)央企以及城投公司拿地以后的代建需求在加大，2022年，盡管土地交易整體規(guī)模在下降，但是有一個(gè)特殊的現(xiàn)象——國(guó)企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類(lèi)公司拿地后開(kāi)工率非常低，2022年開(kāi)工率只有8%，這也為代建提供了很多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，這些未開(kāi)工地塊未來(lái)大概率會(huì)到代建市場(chǎng)采購(gòu)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)。

第三，近期國(guó)家層面在推動(dòng)保交樓，顯性的規(guī)模就超過(guò)了3萬(wàn)億，紓困類(lèi)代建業(yè)務(wù)難度高，但收益也非常高。

“中國(guó)房地產(chǎn)投資端已呈現(xiàn)出去中心化的趨勢(shì)，來(lái)自政府、國(guó)企、地方城投公司、金融機(jī)構(gòu)等委托方的代建機(jī)會(huì)增多，投資與開(kāi)發(fā)相分離的趨勢(shì)更加明顯。”李軍表示。

60家房企押寶代建搶占新機(jī)遇

“七年前，代建行業(yè)還不為人知，但是到了去年，已經(jīng)有接近60家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到代建領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)非常白熱化。”李軍說(shuō)道。

有市場(chǎng)人士分析指出，如今代建時(shí)代加速來(lái)臨，越來(lái)越多的房企正在押寶這個(gè)賽道、搶占先機(jī)，許多已出險(xiǎn)房企也將代建業(yè)務(wù)視為出路之一。

2022年8月18日，債務(wù)重組的華夏幸福成立代建公司幸福安基；8月26日，龍湖集團(tuán)首次亮相旗下智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造；同年9月，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍代建行業(yè)。

正面臨化債難題的旭輝，去年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)幾乎停滯，但在代建領(lǐng)域卻在擴(kuò)大規(guī)模。2021年，旭輝成立了自己的代建平臺(tái)旭輝建管，當(dāng)年就取得280萬(wàn)平方米的合約面積，預(yù)估代建費(fèi)收取4.7億元，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售貨值145億元；2022年，旭輝建管進(jìn)一步新增管理項(xiàng)目47個(gè)，新增管理總建面超900萬(wàn)平方米；其中，在售項(xiàng)目超10個(gè)，累計(jì)銷(xiāo)售額超50億。截止2022年年底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目突破50個(gè)，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、武漢、成都等重點(diǎn)城市，累計(jì)在管總建面超1000萬(wàn)平方米。

旭輝董事長(zhǎng)林中曾表示：“未來(lái)最大的建管公司、代建公司也一定是地產(chǎn)商背景的，旭輝希望在這些領(lǐng)域內(nèi)也能成為龍頭企業(yè)，能在這個(gè)行業(yè)的第一方陣。”

除了房企外，還有一些專(zhuān)業(yè)的代建開(kāi)發(fā)與管理企業(yè)，在長(zhǎng)期的發(fā)展中也逐步形成了自身的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，如藍(lán)城集團(tuán)等。

不過(guò)，在眾多代建行業(yè)的參與者中，綠城管理與中原建業(yè)是國(guó)內(nèi)唯二兩家已經(jīng)上市的代建企業(yè)。

對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)迅速白熱化，李軍表示，綠城管理如果想要保持龍頭地位，就需要繼續(xù)保持超過(guò)20%的市場(chǎng)占有率，算下來(lái)相當(dāng)于每年需要新開(kāi)工6000萬(wàn)平方米。

“（如果要保持龍頭地位）我們未來(lái)的代建項(xiàng)目要超過(guò)1200個(gè)，在手訂單面積要超過(guò)兩億平方米，團(tuán)隊(duì)人數(shù)要超過(guò)12000人，反看目前的在手訂單、人員等情況，差距很大，還不能適配這樣的能力水平。所以我們可能要重新去評(píng)估未來(lái)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，在這個(gè)領(lǐng)域里，我們需要3至5倍的提升空間。”李軍表示，面對(duì)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，綠城管理未來(lái)將在組織結(jié)構(gòu)、人才建設(shè)、運(yùn)營(yíng)提效等方面進(jìn)行提升。

他還透露，在人才引進(jìn)方面，近期，中原建業(yè)的前CEO馬曉騰已加盟綠城管理，“未來(lái)我們還會(huì)引進(jìn)更多代建行業(yè)的人才，對(duì)公司發(fā)展形成真正的支撐”。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，從“七普”城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房現(xiàn)狀來(lái)看，目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過(guò)一間，已經(jīng)基本達(dá)成了人均“不缺房”的需求，但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平或國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)省份相比，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積仍有進(jìn)一步上升的空間和需求，若“七普”后第一個(gè)十年仍可保持年均1000萬(wàn)左右的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口增加，十年間地產(chǎn)需求增長(zhǎng)仍可超過(guò)90億平方米。未來(lái)中國(guó)居民住房的需求仍然存在，而從目前代建參與程度來(lái)看，整體開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的滲透率很低，對(duì)標(biāo)歐美代建參與度可達(dá)20%-30%，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大。

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