上一年度，隨著覆蓋人群擴(kuò)面、繳存基數(shù)上限調(diào)升，北上廣深住房公積金繳存和提取額度均同比增多，但受疫情和房地產(chǎn)市場等因素影響，四地住房公積金提取率卻均出現(xiàn)同比下降。

(資料圖)

近日，各城市住房公積金管理中心陸續(xù)公布“住房公積金2022年度報(bào)告”，第一財(cái)經(jīng)梳理一線城市公積金年報(bào)，注意到上述變化。

與此同時(shí)，截至當(dāng)年年末，四個(gè)一線城市首次出現(xiàn)近五年住房公積金個(gè)人貸款（筆數(shù)和金額）同比減少，其中，滬廣深三地貸款額度同比減少均接近或超過20％。一線城市職工使用公積金用于住房消費(fèi)的需求減弱，是當(dāng)年出現(xiàn)的“新現(xiàn)象”，而一線城市住房公積金資金運(yùn)用率低于熱點(diǎn)二線城市的“老問題”依然存在。

進(jìn)入2023年，一線城市房地產(chǎn)市場成交量已率先回暖，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，今年，以北上廣深為代表的熱點(diǎn)城市可能也會(huì)出現(xiàn)階段性公積金提取額增長大于繳存額增長的情況。而在公積金政策方面，雖然多地近期從貸款額度、首付比例等方面調(diào)整了公積金貸款政策，但由于近兩年來公積金政策的調(diào)整對(duì)市場的刺激作用正在逐漸減弱，加之公積金政策需要兼顧其可持續(xù)發(fā)展能力，往后看，要想進(jìn)一步增加公積金政策對(duì)住房消費(fèi)的支持作用，各地住房公積金制度的覆蓋范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大。

北上廣深去年公積金貸款發(fā)放額5年內(nèi)首降

個(gè)人住房公積金主要用于住房消費(fèi)，但截至去年年末，一線城市公積金“住房貢獻(xiàn)率”卻出現(xiàn)同步回落。2022年，北上廣深四地住房貢獻(xiàn)率為85.1%、89.07%、94.96%和85.87%，分別較上年減少7.3、23.45、17.08和12.91個(gè)百分點(diǎn)。

住房貢獻(xiàn)率是指住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額、公轉(zhuǎn)商貼息貸款發(fā)放額、項(xiàng)目貸款發(fā)放額、住房消費(fèi)提取額的總和與當(dāng)年繳存額的比率。

在個(gè)人住房貸款發(fā)放方面，北上廣深自2018年以來，近五年首次出現(xiàn)住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放金額同比減少。其中，滬廣深去年住房公積金個(gè)人貸款筆數(shù)和金額降幅均達(dá)到20%左右。

深圳住房公積金管理中心對(duì)此解釋稱，“主要受疫情和房地產(chǎn)市場等因素影響”。

“去年在疫情影響下，失業(yè)率上升，居民預(yù)期收入下滑，再加上爛尾樓等負(fù)面事件的影響，購房者入市積極性不高，公積金貸款發(fā)放量減少。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱。

在住房公積金提取業(yè)務(wù)方面，去年，一線城市均呈提取額度上升但提取率下降的趨勢(shì)。分提取用途來看，這四地“購買、建造、翻建、大修自住住房”占比均在減少，而“償還購房貸款本息和租賃住房”占比均在增加。

城市差異亦存在。其中，上海和廣州在住房消費(fèi)中，以“償還購房貸款本息”為主（超六成），深圳“償還購房貸款本息”和“租賃住房”各自占三、四成，北京“以購買、建造、翻建、大修自住住房占比”為主（六成左右）。

中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者表示，正是因?yàn)檫@些城市差異的存在，可以考慮在不同地區(qū)對(duì)公積金貸款用途采取差異化的支持政策，對(duì)能產(chǎn)生擴(kuò)大住房消費(fèi)的公積金用途給予更大的優(yōu)惠和支持政策。

值得注意的是，雖然在公積金貸款、提取業(yè)務(wù)下行壓力下，2022年四地公積金的“住房貢獻(xiàn)率”出現(xiàn)回落，但在這一年中，北上廣深住房公積金在個(gè)人住房貸款市場的占有率卻都出現(xiàn)同比上升。換言之，住房公積金個(gè)人住房貸款余額占當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性和住房公積金個(gè)人住房貸款余額總和的比率出現(xiàn)同比提高。

“這說明公積金個(gè)人住房貸款市場占有率的上升不是由于公積金貸款額度的上升導(dǎo)致的，相反，由于住房商業(yè)貸款出現(xiàn)了大幅下降，這才導(dǎo)致公積金個(gè)人住房貸款在同比減少的情況下，卻表現(xiàn)出市場占有率的上升。”在王業(yè)強(qiáng)看來，歸根結(jié)底，還是當(dāng)年房地產(chǎn)市場的低迷和不景氣所致。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦進(jìn)一步對(duì)第一財(cái)經(jīng)解釋稱，公積金支持往往有一次性的特征，個(gè)人或家庭不能多次申請(qǐng)公積金貸款。部分家庭在一生中由于子女結(jié)婚、工作地變化、改善住房進(jìn)行轉(zhuǎn)換等會(huì)多次進(jìn)行購房，但這些家庭并不能多次享受公積金信貸，所以個(gè)人貸款的筆數(shù)會(huì)小于市場交易的上升。前述原因，疊加去年市場交易量的下降，所以，無論是個(gè)貸發(fā)放金額的同比下降，還是住房貢獻(xiàn)率下降都屬于正常現(xiàn)象。

“但在個(gè)人購房信貸中，公積金具有低利率的支持性特征，始終是家庭購房信貸的首選，所以在通常年份，其市場占有率都比較高。”崔光燦稱。

多地公積金資金池“告急”，北上廣深依然“過剩”

作為住房公積金流動(dòng)性監(jiān)測(cè)指標(biāo)，住房公積金資金運(yùn)用率處于85%~90%之間為合理區(qū)間。

住房公積金資金運(yùn)用率是指住房公積金個(gè)人住房貸款余額、項(xiàng)目貸款余額和購買國債余額的總和占繳存余額的比例。當(dāng)資金運(yùn)用率越高，表明該地區(qū)住房公積金沉淀資金越少，可用于發(fā)放貸款的資金就越少，反之亦然。

2022年以來，在房地產(chǎn)市場下行形勢(shì)下，多個(gè)熱點(diǎn)二線城市住房公積金管理中心相繼出臺(tái)了一系列支持住房消費(fèi)政策，確保貸款應(yīng)放盡放，并從調(diào)整二套房首付政策，下調(diào)首套房貸利率，實(shí)施三孩家庭公積金優(yōu)惠政策，擴(kuò)大貸款支持范圍等方面，加大公積金政策對(duì)住房消費(fèi)的支持力度。

但在這些城市中，有不少城市的住房公積金資金運(yùn)用率已超過上限。比如，廈門、杭州、合肥、武漢去年末的住房公積金資金運(yùn)用率均超過90%，合肥甚至高達(dá)103.08%。

陳霄認(rèn)為，二三線城市公積金存量相對(duì)充裕，并且去年以來多次放寬公積金相關(guān)政策，為購房者提供了便利條件。當(dāng)前，部分熱度較高的二線城市確實(shí)可能會(huì)面臨一定的公積金流動(dòng)性壓力，但是仍在可控范圍內(nèi)。

事實(shí)上，面對(duì)一直處于高位的資金運(yùn)用率和個(gè)貸率，如武漢、合肥等二線城市，在去年下半年相繼官宣暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。去年10月，北京住房公積金管理中心也提到，“暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件”。

不過根據(jù)年度報(bào)告，北京當(dāng)年住房公積金資金運(yùn)用率為73.2%，實(shí)際低于前述合理區(qū)間的下限。北京之外，上海、廣州和深圳當(dāng)年的住房公積金資金運(yùn)用率也均低于85％，分別為84.90%、76.22%和69.90%，且均較上一年度有所下降。

在陳霄看來，這是因?yàn)榕c二線城市相比，一線城市公積金政策相對(duì)嚴(yán)格，并且存在一定程度的供不應(yīng)求狀況，獲取難度偏高，并且長期以來政策沒有明顯放寬跡象，發(fā)放量相對(duì)不足。

對(duì)比一二線城市公積金資金運(yùn)用率的差異，王業(yè)強(qiáng)表示，根本原因是因?yàn)楸鄙蠌V深房價(jià)更高，公積金貸款的額度和貸款條件限制了公積金支持消費(fèi)功能的發(fā)揮；而在二線城市，房價(jià)相對(duì)一線城市較低，公積金貸款額度能夠覆蓋個(gè)人購房總額的較大比例，公積金貸款對(duì)于住房消費(fèi)的支持作用較大。

“因此，在一線城市應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大公積金貸款的積極作用，進(jìn)一步提高貸款的額度，放松公積金貸款使用的門檻；對(duì)于二線城市，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)收緊公積金貸款的發(fā)放條件，使公積金貸款運(yùn)用率回歸到正常的合理水平。”王業(yè)強(qiáng)說。

今年超60省市出臺(tái)公積金優(yōu)化新政

為支持住房消費(fèi)，2023年以來，各地松綁公積金貸款政策的動(dòng)作仍在持續(xù)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，2023年以來，已有超60省市（縣）出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，加大公積金對(duì)購房者的支持力度的同時(shí)，也提高公積金使用效率。

近日，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市已擴(kuò)圍至一線城市。3月24日，新修訂的《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》發(fā)布，其中，進(jìn)一步加大了對(duì)購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建筑住房的支持力度。按照不同情形，貸款最高額度分別上浮20%、30%、40%。

崔光燦認(rèn)為，住房公積金政策需要保持一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，政策調(diào)整需要從中長期綜合考慮多種因素。如果進(jìn)行調(diào)整，住房公積金仍然應(yīng)堅(jiān)持以有針對(duì)性地支持居民首套住房需求和合理的改善住房需求為主，提高合理購房家庭的支付能力為主，不應(yīng)將公積金政策作為調(diào)控市場的手段，更不應(yīng)根據(jù)市場的狀況頻繁調(diào)整政策。

而在陳霄看來，近兩年來，公積金政策的調(diào)整對(duì)市場的刺激作用已在逐漸減弱。目前，市場需要更加強(qiáng)有力的利好政策加持。

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