時(shí)隔九個(gè)月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來(lái)下調(diào)。

(資料圖)

6月20日，人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均比上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。這也是自2022年8月以來(lái)LPR的首次調(diào)整。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從北京、上海、廣州以及江蘇省內(nèi)多個(gè)城市的多家銀行與中介了解到，隨著5年期以上LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)，6月21日起新發(fā)放貸款普遍跟隨LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

廣州多家銀行

新發(fā)放房貸利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)

6月21日，南都·灣財(cái)社記者走訪廣州多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解最新房貸利率水平。

中行、農(nóng)行、工行、建行、交行、郵儲(chǔ)六家國(guó)有行以及招行、廣發(fā)、民生等多家股份制銀行工作人員均表示，目前廣州執(zhí)行的房貸利率水平為：首套房貸利率為L(zhǎng)PR，二套房貸利率為L(zhǎng)PR+60BP。調(diào)降后，廣州首套房貸主流利率從4.3%下調(diào)至4.2%，二套房貸利率從4.9%下調(diào)至4.8%。

據(jù)多家銀行工作人員介紹，目前銀行貸款定價(jià)以借款發(fā)放前一日的相應(yīng)期限LPR為定價(jià)基礎(chǔ)。因此，20日公布的LPR最新報(bào)價(jià)，是第二天發(fā)放的新貸款的定價(jià)基礎(chǔ)。而如果是6月20日當(dāng)天放款，則仍需按照此前的利率來(lái)執(zhí)行。

對(duì)于存量房貸客戶，大部分則要等到下一年的第一月份開(kāi)始調(diào)整。

據(jù)了解，早在2020年8月銀行就集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR。轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，購(gòu)房者的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次，不過(guò)調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一。有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開(kāi)始調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。

房貸利率下調(diào)能減輕還貸壓力400萬(wàn)房貸30年省8.4萬(wàn)

多位受訪專家向南都·灣財(cái)社記者表示，此次房款利率的下調(diào)，有助于降低房貸成本，提振居民消費(fèi)和投資。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來(lái)，本月LPR下降，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，存量房貸和新增房貸利率都將下降，有助于提振居民消費(fèi)和投資。

“不過(guò)此次利率下調(diào)，略低于民間預(yù)期?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博告訴南都·灣財(cái)社記者，此前普遍預(yù)測(cè)，1年期LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR降息15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率是參考5年期LPR利率的。但實(shí)際上5年期只降了10個(gè)基點(diǎn)。

雖然利率下調(diào)不及預(yù)期，但本次降息一定程度上能夠減輕購(gòu)房群體的還貸壓力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從減負(fù)效應(yīng)看，此次下降10個(gè)基點(diǎn)后，那么廣州首套房貸款利率將從4.3%下調(diào)至4.2%。據(jù)此他計(jì)算，對(duì)于“400萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言，其首套房的月供額變化情況是：調(diào)整前月供為19794.86元，而調(diào)整后則為19560.69元。如此對(duì)比，減少了234.17元。而總的利息額則從3126148.76變?yōu)?041847.3元，即減少了84301.46元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師指出，今年一季度市場(chǎng)修復(fù)速度加快，熱點(diǎn)城市成交迎來(lái)小高峰。但進(jìn)入二季度，市場(chǎng)修復(fù)速度減慢，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)并不穩(wěn)固，市場(chǎng)信心不足，需要更多金融利好政策的支持?！氨敬蜭PR下調(diào)是年內(nèi)首次降息，是適時(shí)之舉。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多利好政策出臺(tái)?！?/p>

多地銀行跟進(jìn)

北京市多家國(guó)有銀行表示，已經(jīng)開(kāi)始使用最新利率。

中國(guó)銀行北京分行相關(guān)人士向記者表示，北京首套房貸利率是5年期以上LPR+55BP，二套房貸利率是5年期以上LPR+105BP，6月21日包括該行在內(nèi)的北京地區(qū)銀行房貸利率已普遍調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率由4.85%下調(diào)至4.75%；二套房貸款利率由5.35%下調(diào)至5.25%。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行工作人員告訴記者，一般每月20號(hào)發(fā)布LPR，在這一天，銀行一般不放款。次日，系統(tǒng)便會(huì)自動(dòng)更新最新利率。

記者從工行上海分行相關(guān)人士處獲悉，目前上海房貸利率也已下調(diào)，首套房貸利率由4.65%下降至4.55%，二套房貸款利率由5.35%下降至5.25%，在6月21日放款的客戶將享受最新房貸利率。

上海某中介機(jī)構(gòu)人士向記者介紹，上海的首套房貸款利率是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加35個(gè)基點(diǎn)，二套房利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加105個(gè)基點(diǎn)，不過(guò)各銀行執(zhí)行節(jié)點(diǎn)不同，部分銀行以放款時(shí)間為準(zhǔn)，部分銀行以批貸時(shí)間為準(zhǔn)，仍要具體分析。

另?yè)?jù)華東某城商行常州分行個(gè)貸部門相關(guān)人士透露，該行在21日將首套房貸款利率下限由3.8%下調(diào)至3.7%。

房貸利率開(kāi)始“奔三”

隨著本次房貸利率的下調(diào)，各大銀行普遍將房貸利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由此也有更多城市房貸利率進(jìn)入“奔三”階段。

此前據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)已有超過(guò)40座城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在本次房貸利率下調(diào)前，南京、蘇州、杭州、寧波、南通等長(zhǎng)三角城市的首套房貸利率下限為4.1%，這意味著更多城市的首套房貸利率即將降至4%。

值得關(guān)注的是，就在6月20日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月基本持平。今年6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP。6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與上月持平，維持較快的放款速度。

今年以來(lái)，監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度加大。2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)通知，指出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個(gè)月的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì)，自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。

“此次降息釋放了積極信號(hào)，也預(yù)示著‘加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)’措施在加快落地。隨著市場(chǎng)下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強(qiáng)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。

購(gòu)房者感受如何？

房貸利率下調(diào)體現(xiàn)了監(jiān)管提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，不過(guò)反映到購(gòu)房者端，實(shí)際感受到的利息減免各有不同。

一家股份制銀行北京分行工作人員告訴記者，對(duì)于存量貸款用戶，LPR調(diào)降的實(shí)際效果反映到利息端，要依據(jù)情況而定，在LPR利率轉(zhuǎn)換時(shí)選擇“每年首日”和“每年對(duì)日”的客戶享受新的利率時(shí)間不同。

某國(guó)有大行工作人員給記者算了一筆賬，如果200萬(wàn)元貸款25年，以北京首套房貸款4.75%的利率計(jì)算，按等額本息的月供為11402元，按等額本金計(jì)算首月還款額為14583.14元，而在房貸利率下調(diào)前按等額本息計(jì)算的月供為11517元，折合到每月月供減少115元。

上海某中介機(jī)構(gòu)人士以100萬(wàn)元貸款30年、首套貸款等額本息計(jì)算，調(diào)整前每月還款5156.4元，調(diào)整后每月還款5096.6元，月供減少60元，每年減少717元?！皩?shí)際上差距不大，如果貸款金額比較大，周期攤得長(zhǎng)就省得多一些。”他坦言。

有購(gòu)房者向記者透露，本次房貸利率下調(diào)后，他在21日申請(qǐng)了“商轉(zhuǎn)公”：

“我在2019年樓市火熱的時(shí)候買的首套房，當(dāng)時(shí)部分大行商貸放款要等幾個(gè)月，而公積金貸款額度已經(jīng)很難申請(qǐng)了，因此全部申請(qǐng)了5.3%利率的商業(yè)貸款，現(xiàn)在LPR降低以后我的商貸利率是4.9%?！倍F(xiàn)在他所在城市的首套房貸款利率已降至3.7%。“只能靠轉(zhuǎn)成公積金貸款降降杠桿了?！?/p>

對(duì)于已購(gòu)房者而言，面對(duì)本次房貸利率下調(diào)，是否有必要提前還貸？

嚴(yán)躍進(jìn)表示，已購(gòu)房者想要提前還貸，主要是短期壓力導(dǎo)致。提前還貸能幫購(gòu)房者節(jié)省10%左右的利息，這對(duì)于資金壓力較大的購(gòu)房者而言，確實(shí)能夠緩解一點(diǎn)壓力。但從長(zhǎng)期以及穩(wěn)定房地產(chǎn)、金融市場(chǎng)角度來(lái)看，并不建議居民提前還貸。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)，明年的房貸利率也存在降低的可能。

劉曉博也持相同看法，他認(rèn)為已購(gòu)房者可以再等等看，不一定急著提前還貸。樓市在未來(lái)1到2個(gè)月內(nèi)可能還會(huì)有一些利好出臺(tái)。

本文來(lái)源：21財(cái)聞匯、咩事（nandugz）、南方都市報(bào)

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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