盡管過去的幾個(gè)交易日里，權(quán)益市場為房企迎來融資端的支持政策而持續(xù)興奮，但從實(shí)操的層面上來說，在相關(guān)利好落實(shí)到自身之前，民營房企還是先想盡辦法搞錢。

【資料圖】

11月16日，雅居樂（03383.HK）發(fā)布公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票，配售價(jià)為2.68港元/股，較上個(gè)交易日收盤價(jià)折讓約17.8%；認(rèn)購事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為7.83億港元。雅居樂表示，此次擬將認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用作現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。

這是近期第二家披露了配股計(jì)劃的房企。11月15日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，將配售14.63億股股份，價(jià)格為2.68港元/股，這一價(jià)格較上一交易日收盤價(jià)折讓約17.79%；配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為38.72億港元。

碧桂園表示，配售事項(xiàng)將加強(qiáng)其財(cái)務(wù)狀況及流動(dòng)性，并提供資金用于為現(xiàn)有境外債項(xiàng)進(jìn)行再融資、一般營運(yùn)資金和未來發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對房企來說，配股是當(dāng)前較為便捷快速的融資渠道，而且無息，“企業(yè)現(xiàn)在還是非常缺錢，趁著地產(chǎn)股最近漲勢好，趕緊搞點(diǎn)錢來。”

另有房企人士向第一財(cái)經(jīng)記者分析，近期監(jiān)管層的支持頻繁推出，行業(yè)的曙光就在眼前，企業(yè)當(dāng)前努力續(xù)命，維持自身的信用，保持住不出險(xiǎn)的狀態(tài)，未來或許在爭取支持時(shí)更加順暢，“出險(xiǎn)房企和未出險(xiǎn)房企，雖然政策未明確，但（監(jiān)管層）在給予支持的時(shí)候應(yīng)該還是會(huì)有些區(qū)別的。”

標(biāo)普信評也認(rèn)為，近期針對民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資政策頻出，從“第二支箭”到央行發(fā)布的“金融16條”等，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時(shí)，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，雖然銷售回暖較難預(yù)期，但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。

在部分房企在窮盡各種渠道為自身增加流動(dòng)性的同時(shí)，監(jiān)管層對民營房企發(fā)債融資的支持也在持續(xù)推進(jìn)。“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策發(fā)布后，交易商協(xié)會(huì)加快政策落實(shí)。

11月14日，交易商協(xié)會(huì)受理了美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊發(fā)行；11月16日，美的置業(yè)關(guān)于發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)的注冊文件，金額為30億元的中期票據(jù)項(xiàng)目狀態(tài)更新為“預(yù)評中”。同時(shí)，截至11月15日，龍湖集團(tuán)的200億元中期票據(jù)注冊也已完成。

近來，合景泰富也加入了發(fā)債的行列。據(jù)交易商協(xié)會(huì)披露，廣州合景控股集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，注冊金額為13億元，項(xiàng)目狀態(tài)為“反饋中”，更新日期為11月15日。

但企業(yè)借用中債增增信發(fā)債不得不直面的是，提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他信用主體進(jìn)行反擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)。這一難題仍不易解決。

據(jù)河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的文章稱，央行在支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債之時(shí)，需要后者滿足資產(chǎn)充足、信用良好、具有較強(qiáng)市場影響力等條件。具體增信模式由中債信用增進(jìn)公司向擬發(fā)債民營房企給予增信支持，包括有三種模式：

第一種，由地方擔(dān)保增信機(jī)構(gòu)或地方國企提供反擔(dān)保后，中債信用增進(jìn)公司為擬發(fā)債民營房企提供擔(dān)保增信。第二種，擬發(fā)債民營房企提供房產(chǎn)、土地、股權(quán)等充足抵質(zhì)押物后，中債信用增進(jìn)公司為其提供擔(dān)保增信。第三種，由中債信用增進(jìn)公司會(huì)同相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，為擬發(fā)債民營房企創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。

而不少業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前民營房企手中所剩的、可提供反擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)鮮少，而尋求其他信用主體或者地方國企的反擔(dān)保，難度也頗高。

西政資本亦撰文稱，中債增的擔(dān)保發(fā)債對房企的反擔(dān)保要求一直都不低，有要求房企提供對應(yīng)的一二線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)作為抵押物，鑒于大部分房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目早就做了抵押融資，因此對于絕大多數(shù)房企來說，發(fā)債的利好政策很難享受得到。

國泰君安在近日的研報(bào)中坦言，“第二支箭”箭在弦上，根據(jù)公開的申請材料來看，預(yù)計(jì)均為有抵押擔(dān)保物的形式做債券發(fā)行，這和過往的純信用債有較大區(qū)別。考慮到目前民營房企已發(fā)行債券在二級(jí)市場的價(jià)格，預(yù)計(jì)純信用債的新增發(fā)行也有非常大的發(fā)行難度，因此，后續(xù)房企的新增注冊發(fā)行，采用抵押擔(dān)保形式的概率也較高。

“能夠充當(dāng)?shù)盅簱?dān)保物的，一定是經(jīng)營性資產(chǎn)，這將是包括龍湖、新城在內(nèi)的少數(shù)民營房企能夠采取的措施，純住宅開發(fā)商的難度較大。”上述機(jī)構(gòu)指出，“整體來看，若抵押擔(dān)保形式成為新常態(tài)，那么，公開發(fā)債以外的其他融資渠道預(yù)計(jì)也將采用此形式，使得純信用融資成為過去時(shí)。”

此外，近期央行發(fā)布的“金融16條”，明確提出要對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的同時(shí)，還要求金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，并指出要對“財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”。

市場認(rèn)為，這表明監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會(huì)有更多民營房企受益，同時(shí)，個(gè)別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也將會(huì)得到合理房地產(chǎn)貸款融資支持。

但也有觀點(diǎn)對此保持著謹(jǐn)慎樂觀。西政資本表示，盡管政策性銀行的放水勢在必行，但商業(yè)銀行對“金融16條”的響應(yīng)程度并不明顯。據(jù)該機(jī)構(gòu)披露，目前僅小部分銀行表示房地產(chǎn)融資將有所松動(dòng)，但大部分銀行仍保持謹(jǐn)慎，核心原因主要是政策底雖已出現(xiàn)，但市場底仍未出現(xiàn)，尤其在市場信心還未恢復(fù)之前，銀行肯定不敢輕易放松，對民營房企的資金投放肯定也繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。

“簡單來說，‘金融16條’出臺(tái)后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)是否松動(dòng)仍有待觀察，當(dāng)然核心仍取決于銷售端的企穩(wěn)回暖。”上述機(jī)構(gòu)指出。

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